Entenda como a justiça brasileira tem decidido sobre a cobrança de taxas condominiais em loteamentos irregulares. Saiba quando a anuência contratual expressa legitima a cobrança, afastando a aplicação dos Temas 882 do STJ e 492 do STF.
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Introdução.
Morar em um condomínio, seja ele regular ou não, envolve uma série de responsabilidades e obrigações. Uma das mais comuns é o pagamento das taxas de manutenção, destinadas a custear serviços e despesas coletivas que beneficiam a todos os moradores. Mas o que acontece quando o condomínio é formado em um loteamento irregular? O proprietário de um lote é obrigado a pagar essas taxas mesmo sem ser associado à entidade que as cobra?
A resposta a essa pergunta tem gerado intensos debates nos tribunais brasileiros e envolve princípios fundamentais do direito, como a liberdade de associação, o enriquecimento sem causa e a autonomia da vontade. Para entender essa questão, é preciso analisar um julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que trouxe luz a esse tema espinhoso, reafirmando que a vontade expressa no contrato de compra e venda pode ser o fator decisivo para a legitimidade da cobrança.
O Contexto dos Condomínios Irregulares e a Realidade do Distrito Federal.
No Brasil, especialmente no Distrito Federal, é comum a existência de loteamentos que, por questões históricas e fundiárias, nunca foram devidamente registrados em cartório. Apesar da irregularidade perante o registro de imóveis, esses locais possuem áreas comuns, ruas, praças e recebem serviços essenciais como coleta de lixo, segurança e iluminação.
Para administrar esses espaços e custear as despesas, os moradores se organizam em associações ou condomínios de fato. A grande questão jurídica que surge é:
“esses condomínios irregulares têm o direito de cobrar taxas de todos os proprietários de lotes, mesmo daqueles que não participaram da sua criação ou não concordaram formalmente com a obrigação?”
O Conflito de Princípios: Liberdade de Associar-se vs. Vedação ao Enriquecimento sem Causa.
De um lado, temos o princípio da liberdade de associação, previsto na Constituição Federal, que garante a ninguém a obrigação de se associar ou de permanecer associado a uma entidade. Com base nesse princípio, o STJ e o STF firmaram entendimentos importantes:
- Tema 882 do STJ: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
- Tema 492 do STF: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado”.
Em outras palavras, a regra geral é que, em um loteamento aberto, uma associação de moradores não pode cobrar taxas de um proprietário que não é associado, pois isso violaria sua liberdade de não se associar.
Por outro lado, existe o princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). Se um proprietário usufrui dos serviços e benfeitorias proporcionados pela comunidade (segurança, conservação de ruas, iluminação), seria injusto que ele não contribuísse para as despesas, enquanto os demais moradores arcam com todos os custos.
A Grande Virada: A Anuência Contratual como Fator Decisivo.
O julgamento do REsp nº 1.968.030/DF, pela Terceira Turma do STJ, trouxe um importante detalhamento sobre como conciliar esses princípios. A decisão estabeleceu que a mera fruição de serviços não é suficiente para obrigar alguém a pagar as taxas. No entanto, a anuência contratual expressa pode mudar completamente o cenário.
A tese central do acórdão é clara:
“a anuência contratual expressa autoriza a cobrança de taxas condominiais em condomínio irregular, afastando a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ”.
Isso significa que, se no momento da compra do imóvel o adquirente assinou um contrato de compra e venda ou um termo de cessão de direitos que prevê expressamente a obrigação de pagar as taxas de condomínio e de respeitar a convenção, ele não pode alegar, posteriormente, que não é obrigado a pagar. Ele anuiu, ou seja, concordou com a cobrança.
A Análise do Caso Concreto.
No caso analisado pelo STJ, a proprietária do lote, ao adquirir o imóvel por meio de uma cessão de direitos, concordou com cláusulas que a responsabilizavam por “todos os débitos, taxas, impostos e outros ônus, (…) inclusive os débitos referentes as Taxas de Condomínio”. Além disso, ela se obrigou a “respeitar a Convenção de Condomínio (…) em todos os seus termos”.
O Tribunal de origem (TJDFT) destacou que o condomínio foi instituído em 1989, com uma convenção que previa a contribuição financeira para despesas comuns, como conservação, limpeza e administração. A proprietária, ao adquirir o imóvel em 2002, tinha plena ciência dessas obrigações.
Com base nisso, o STJ entendeu que, como a proprietária anuiu expressamente com a cobrança no contrato, não se pode falar em violação à sua liberdade de associação. A vontade que ela manifestou ao comprar o imóvel prevalece sobre a tese geral de desobrigação.
A Inaplicabilidade dos Temas 882 e 492: A Técnica do Distinguishing.
O julgamento também é um excelente exemplo do uso da técnica do distinguishing, que é a arte de diferenciar um caso concreto de um precedente para não aplicá-lo. A defesa da proprietária argumentou que a cobrança era ilegal com base nos Temas 882/STJ e 492/STF.
No entanto, o STJ entendeu que esses precedentes se aplicam a situações em que não há anuência. Eles visam proteger o proprietário que nunca concordou com a obrigação. No caso em questão, como a concordância foi expressa e documentada, a situação é completamente diferente, justificando a não aplicação dos temas.
O Ministro Relator afirmou que:
“a jurisprudência atual do STJ converge quanto à compreensão de que a existência de anuência contratual expressa legitima a cobrança de taxas em condomínios irregulares, afastando-se a incidência dos Temas nºs 492/STF e 882/STJ, haja vista que tais precedentes visam proteger a liberdade de associação daqueles que não consentiram com a obrigação”.
A Lei nº 13.465/2017 e a Regularização Fundiária.
A decisão também fez menção à Lei nº 13.465/2017, que trata da regularização fundiária e introduziu o art. 36-A na Lei nº 6.766/1979. Este artigo dispõe sobre as associações de proprietários em loteamentos e permite a cotização para suportar a consecução dos objetivos comuns.
Embora a lei tenha sido citada, a decisão do STJ não se baseou exclusivamente nela para validar a cobrança. O principal fundamento foi mesmo a anuência contratual expressa, que já existia muito antes da nova lei. A Lei nº 13.465/2017, portanto, veio para reforçar a possibilidade de cobrança, mas não é o único requisito para sua legitimidade.
Conclusão.
A decisão do STJ no REsp nº 1.968.030/DF traz um importante equilíbrio para a questão da cobrança de taxas em condomínios irregulares. Ela reafirma que a liberdade de associação é um direito fundamental e que ninguém pode ser obrigado a pagar por algo que não concordou.
No entanto, a corte também deixou claro que a autonomia da vontade é um princípio igualmente relevante. Se o proprietário, ao adquirir seu imóvel, concordou expressamente com a obrigação de pagar as taxas e de respeitar as regras do condomínio, ele não pode, depois, se esquivar dessa responsabilidade.
Assim, a mensagem para quem está comprando um imóvel em um loteamento, mesmo que irregular, é clara: leia atentamente o contrato. Se ele contiver cláusulas que o obrigam a pagar as taxas condominiais, você estará vinculado a essa obrigação. A assinatura do contrato é a prova cabal da sua anuência, e ela pode ser o fator decisivo em uma eventual disputa judicial.
Essa orientação jurisprudencial, ao mesmo tempo que respeita a liberdade individual, garante a sustentabilidade dos condomínios de fato, evitando que alguns se beneficiem dos serviços prestados a todos sem contribuir para eles, o que seria um enriquecimento sem causa.
Referências Legais e Jurisprudenciais:
Legislação:
Constituição Federal:
Art. 5º, XX – “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Lei nº 10.406/2002 (Código Civil):
Lei nº 13.465/2017 / LEI No 6.766/1979:
Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil):
Art. 337, §§ 1º e 2º – Dispõe sobre a verificação da litispendência ou da coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada, com as mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido.
Jurisprudência:
STJ, Tema 882:
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
STF, Tema 492:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado”.
STJ, REsp nº 1.968.030/DF:
A anuência contratual expressa autoriza a cobrança de taxas condominiais em condomínio irregular, afastando a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
Glossário Jurídico:
Anuência:
Concordância, consentimento, aprovação. No direito, é a manifestação de vontade de uma pessoa em relação a um ato ou negócio jurídico. Pode ser expressa (por escrito ou verbalmente) ou tácita (quando se deduz de comportamentos).
Autonomia da Vontade:
Princípio que confere às pessoas a liberdade de criar, modificar ou extinguir relações jurídicas por meio de sua própria vontade, dentro dos limites da lei.
Coisa Julgada:
É a qualidade que torna imutável e indiscutível uma decisão judicial de mérito, não cabendo mais recurso. A coisa julgada impede que a mesma ação (mesmas partes, causa de pedir e pedido) seja julgada novamente.
Condomínio de Fato:
Situação em que, embora não haja o registro formal de um condomínio, existe uma organização comunitária que administra áreas e serviços comuns, criando obrigações entre os moradores.
Distinguishing (Distinção):
Técnica jurídica utilizada para afastar a aplicação de um precedente (decisão judicial anterior) a um novo caso, demonstrando que existem diferenças fáticas ou jurídicas relevantes entre as duas situações.
Enriquecimento sem Causa:
Princípio que proíbe que alguém se beneficie economicamente às custas de outrem sem uma justificativa legal. A pessoa que se enriquece injustamente deve restituir o valor ao prejudicado.
Litispendência:
Ocorre quando existe uma ação judicial em andamento que é idêntica a outra que está sendo proposta (mesmas partes, causa de pedir e pedido). A litispendência impede que o novo processo prossiga.
Loteamento Irregular:
Parcelamento do solo urbano que não atendeu às exigências legais para sua aprovação e registro, como a falta de apresentação de projeto ou a não observância de requisitos urbanísticos.
Precedente Vinculante:
Decisão judicial proferida em um caso que deve ser obrigatoriamente seguida pelos demais juízes e tribunais ao julgar casos semelhantes. Os Temas 882 (STJ) e 492 (STF) são exemplos de precedentes vinculantes.
Prequestionamento:
Requisito para a interposição de recurso especial e extraordinário, que exige que a matéria a ser discutida no tribunal superior tenha sido previamente debatida e decidida pelo tribunal de origem.
Propter Rem (Obrigação):
Obrigação que acompanha a coisa, ou seja, quem é o proprietário ou possuidor de um bem é quem deve cumpri-la, independentemente de quem a criou. No caso dos condomínios, a obrigação de pagar as taxas acompanha o imóvel.
