Entenda por que o STJ nega, em regra, a usucapião extraordinária de imóvel de ascendente ocupado por descendente. Análise da posse precária, do animus domini e das exceções jurisprudenciais.
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Introdução: A Complexa Relação entre Posse Familiar e Prescrição Aquisitiva.
A usucapião, forma originária de aquisição da propriedade, é um instituto milenar que visa conferir segurança jurídica a situações de fato consolidadas pelo tempo. No entanto, quando esse instituto é invocado nas intricadas teias das relações familiares, surgem questionamentos profundos sobre a natureza da posse exercida entre parentes.
Adiante, analisaremos a possibilidade de usucapião entre ascendentes e descendentes, tema que tem sido objeto de intenso debate doutrinário e jurisprudencial, culminando em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A questão central é saber se a ocupação, por um descendente, de imóvel pertencente a seu ascendente, por longo período, pode gerar a aquisição da propriedade por usucapião. A resposta exige a análise de conceitos como posse, detenção, animus domini e posse precária, além de uma interpretação sistemática do Código Civil e da função social da propriedade.
1. A Usucapião Extraordinária e Seus Requisitos Legais.
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil brasileiro, que assim dispõe:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
A norma, portanto, exige a conjugação de quatro elementos essenciais:
- (I) a posse;
- (II) o decurso do prazo de quinze anos;
- (III) a ausência de interrupção ou oposição; e
- (IV) o exercício da posse com animus domini, ou seja, a intenção de ser dono. O parágrafo único do mesmo artigo reduz o prazo para dez anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
O conceito de animus domini é central para a compreensão da usucapião. Trata-se do elemento subjetivo da posse, a vontade de exercer sobre a coisa todos os poderes inerentes à propriedade, como se proprietário fosse. Sem essa intenção, a posse é considerada precária ou mera detenção, não apta a gerar a prescrição aquisitiva.
2. Posse, Detenção e a Natureza Precária da Ocupação Familiar.
A distinção entre posse e detenção é fundamental. O possuidor é aquele que exerce algum dos poderes do proprietário (usar, gozar, dispor), com a intenção de tê-los para si. Já o detentor é quem, por relação de dependência ou mera tolerância, conserva a coisa em nome alheio. O Código Civil, em seu artigo 1.198, define detentor:
“Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.”
No contexto familiar, a ocupação de imóvel de ascendente por descendente costuma ser interpretada como mera detenção ou posse precária, fundada em laços de solidariedade, tolerância e liberalidade. Não se presume, nesse ambiente, o animus domini, pois a ocupação é vista como um ato de auxílio mútuo, e não como uma exteriorização de domínio.
O STJ, no julgamento do AREsp 2.983.084/AL, consolidou esse entendimento ao afirmar que:
“Na ocupação de imóvel pertencente a ascendente por descendente, a posse se estabelece, em regra, como expressão de mera liberalidade, tolerância e solidariedade por parte dos demais familiares, revelando-se essa posse precária, juridicamente incompatível com a constituição do animus domini exigido pelo art. 1.238 do Código Civil.”
A decisão destaca que, nessas situações, a posse não é mansa, pacífica e exercida como se dono fosse, mas sim uma ocupação tolerada, que pode ser revogada a qualquer tempo pelo proprietário ou pelos demais herdeiros.
3. A Jurisprudência do STJ: Da Possibilidade Excepcional à Regra da Precariedade.
A jurisprudência do STJ não é absolutamente contrária à usucapião entre herdeiros. Em situações excepcionais, admite-se que o condômino usucapa em nome próprio, desde que exerça posse exclusiva, com animus domini e sem oposição dos demais coproprietários.
O precedente mais citado é o REsp 668.131/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/8/2010, que estabeleceu:
“O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.”
No mesmo sentido, o REsp 1.631.859/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, reconheceu a possibilidade de a herdeira pleitear a usucapião em desfavor de seu irmão, desde que observados os requisitos do artigo 1.238 do Código Civil, quais sejam, lapso temporal de quinze anos, posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição.
Contudo, o STJ tem reiteradamente afirmado que tais situações representam casos especiais, e não a regra. A Quarta Turma, no AREsp 2.983.084/AL, consignou:
“Essas situações representam casos especiais, e não a regra. Nas relações familiares, a ocupação de imóvel integrante de acervo hereditário de ascendente comum, por um dos descendentes, decorre, quase invariavelmente, de mera permissão ou tolerância, fundada em solidariedade de ascendente ou de irmãos, situação que caracteriza detenção precária, incompatível com o animus domini.”
A decisão também destacou que a usucapião entre herdeiros, além de excepcional, não pode servir como meio de burlar o regime sucessório, especialmente quando o imóvel integra acervo hereditário ainda em inventário e há oposição de outros herdeiros.
4. O Conflito entre a Usucapião e o Direito das Sucessões.
A negativa da usucapião em contextos familiares também se justifica pela necessidade de proteger a legítima e assegurar a igualdade entre os herdeiros. O ordenamento jurídico impõe rigorosas restrições a negócios entre ascendentes e descendentes, como a anulabilidade da venda sem consentimento dos demais herdeiros (art. 496 do CC) e a obrigatoriedade da colação das doações (art. 544 do CC).
Permitir a usucapião de imóvel de ascendente por descendente, sem as cautelas sucessórias, equivaleria a abrir uma via oblíqua para a transferência patrimonial, esvaziando a proteção da legítima e criando insegurança jurídica entre os herdeiros. O STJ, no julgamento em análise, foi enfático:
“Admitir-se, em tais hipóteses, a possibilidade de usucapião extraordinária seria laborar contra os bons sentimentos que devem prevalecer nas relações familiares. […] A rigor, admitir como normal tal modalidade de aquisição em superação à sucessão hereditária, equivaleria a abrir via alternativa para a transferência patrimonial desordenada entre ascendentes e descendentes, sem observância dos controles legais previstos no regime sucessório.”
Assim, a usucapião, embora seja forma originária de aquisição, não pode ser utilizada como instrumento de fraude à lei ou de supressão de direitos hereditários.
Conclusão: A Prevalência da Solidariedade Familiar sobre a Prescrição Aquisitiva.
A análise da legislação e da jurisprudência revela que a usucapião extraordinária entre ascendentes e descendentes é, em regra, inviável. A posse exercida nesse contexto é, quase invariavelmente, precária, decorrente de mera tolerância e solidariedade familiar, e não configura o animus domini exigido pelo artigo 1.238 do Código Civil.
O STJ, ao julgar o AREsp 2.983.084/AL, reafirmou esse entendimento, estabelecendo que a ocupação de imóvel de ascendente por descendente, especialmente quando integrante de acervo hereditário ainda em inventário e com oposição de outros herdeiros, não preenche os requisitos da prescrição aquisitiva. A decisão, embora reconheça a possibilidade excepcional de usucapião entre herdeiros, reforça a regra da precariedade da posse familiar.
Portanto, aquele que ocupa imóvel de ascendente, ainda que por longo período, não pode, em regra, adquirir-lhe a propriedade por usucapião. A via adequada para a transferência patrimonial entre parentes é a sucessão hereditária, com as garantias e controles que o ordenamento jurídico estabelece para proteger a legítima e assegurar a igualdade entre os herdeiros.
Referências Legais:
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 1 out. 2026.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 1 out. 2026.
BRASIL. Código Civil, artigo 1.198. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1198. Acesso em: 1 out. 2026.
BRASIL. Código Civil, artigo 1.238. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1238. Acesso em: 1 out. 2026.
BRASIL. Código Civil, artigo 496. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art496. Acesso em: 1 out. 2026.
BRASIL. Código Civil, artigo 544. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art544. Acesso em: 1 out. 2026.
Referências Jurisprudenciais:
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp n. 2.637.147/SC, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp n. 2.859.266/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 668.131/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/8/2010, DJe de 14/9/2010.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.631.859/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp n. 2.983.084/AL, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/5/2026.
Glossário Jurídico:
Usucapião:
Modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada e qualificada, conforme os requisitos legais.
Usucapião Extraordinária:
Modalidade de usucapião prevista no art. 1.238 do Código Civil, que exige posse por quinze anos, sem interrupção ou oposição, independentemente de título e boa-fé.
Usucapião Ordinária:
Modalidade de usucapião prevista no art. 1.242 do Código Civil, que exige posse por dez anos, com justo título e boa-fé, ou por cinco anos, com base em registro imobiliário e desde que o imóvel tenha sido adquirido onerosamente.
Usucapião Especial Rural:
Modalidade prevista no art. 1.239 do Código Civil, que exige posse por cinco anos, sem oposição, em área rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família.
Usucapião Especial Urbana:
Modalidade prevista no art. 1.240 do Código Civil, que exige posse por cinco anos, sem oposição, de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, utilizada para moradia própria ou de sua família.
Posse:
Exercício de fato dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor), com a intenção de tê-los para si.
Detenção:
Conservação da coisa em nome alheio, por relação de dependência ou mera tolerância.
Animus Domini:
Intenção de ser dono, elemento subjetivo da posse que caracteriza o exercício do direito de propriedade.
Posse Precária:
Posse exercida sem animus domini, geralmente decorrente de mera tolerância ou permissão do proprietário, que pode ser revogada a qualquer tempo.
Posse Mansa e Pacífica:
Posse exercida sem contestação, violência ou oposição por parte de terceiros ou do próprio proprietário.
Posse Contínua:
Posse exercida sem interrupção ao longo do tempo, requisito essencial para a configuração da usucapião.
Posse Ininterrupta:
Posse que não sofreu solução de continuidade, ou seja, não foi interrompida por atos de terceiros ou do proprietário.
Mera Tolerância:
Situação em que o proprietário permite que outra pessoa ocupe o imóvel sem intenção de transferir a posse, caracterizando detenção precária.
Liberalidade:
Ato de disposição gratuita de bem ou direito em favor de outra pessoa, sem contraprestação, geralmente motivado por afeto ou solidariedade.
Solidariedade Familiar:
Princípio implícito nas relações familiares que orienta a conduta de auxílio mútuo entre parentes, afastando a presunção de animus domini em ocupações toleradas.
Acervo Hereditário:
Conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido, que se transmite aos herdeiros no momento da abertura da sucessão.
Condomínio Pro Indiviso:
Situação jurídica em que dois ou mais herdeiros detêm a propriedade de um bem, sem divisão de frações ideais, enquanto não ultimada a partilha.
Legítima:
Porção da herança que a lei reserva obrigatoriamente a determinados herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge).
Herdeiro Necessário:
Aquele que, por lei, tem direito à legítima, não podendo ser privado dela senão em casos excepcionais previstos na legislação.
Colação:
Ato pelo qual o herdeiro descendente traz à partilha os bens ou valores recebidos em vida do autor da herança, a título de doação, para igualar as legítimas.
Fraude à Lei:
Ato praticado com o intuito de burlar norma imperativa, utilizando-se de meio indireto para alcançar resultado proibido.
Fraude à Execução:
Ato de alienar ou onerar bens com o intuito de frustrar a satisfação de crédito de terceiro, tornando-se ineficaz perante o credor.
Função Social da Propriedade:
Princípio constitucional e civil que condiciona o exercício do direito de propriedade ao atendimento de sua destinação social, previsto no art. 5º, XXIII, da Constituição Federal e no art. 1.228, § 1º, do Código Civil.
Curatela:
Instituto de proteção previsto nos arts. 1.767 a 1.783 do Código Civil, que nomeia curador para administrar bens e interesses de pessoa maior de idade incapaz.
Curatelado:
Pessoa maior de idade submetida à curatela, cujos bens e interesses são administrados por curador nomeado judicialmente.
Inventário:
Procedimento judicial ou extrajudicial destinado a identificar, avaliar e partilhar os bens deixados pelo falecido entre os herdeiros.
Partilha:
Ato de divisão dos bens do acervo hereditário entre os herdeiros, encerrando o condomínio pro indiviso.
Saisine:
Princípio segundo o qual, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros, conforme o art. 1.784 do Código Civil.
Direito Real de Habitação:
Direito conferido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente de permanecer no imóvel destinado à residência da família, previsto no art. 1.831 do Código Civil.
Usufruto:
Direito real de gozo conferido a alguém sobre bem alheio, permitindo-lhe usar e perceber os frutos, sem alterar a substância do bem, conforme os arts. 1.390 a 1.411 do Código Civil.
Alienação:
Transferência de propriedade ou de direito real sobre bem a terceiro, por ato oneroso ou gratuito.
Anulabilidade:
Sanção civil que torna o negócio jurídico suscetível de anulação por vício de consentimento ou por incapacidade relativa, conforme os arts. 171 a 184 do Código Civil.
Negócio Jurídico:
Ato de autonomia privada destinado a produzir efeitos jurídicos, conforme os arts. 104 a 184 do Código Civil.
Registro de Imóveis:
Sistema público de publicidade e segurança jurídica dos direitos reais sobre imóveis, regulado pela Lei nº 6.015/1973.
Matrícula:
Registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, contendo sua descrição, proprietários e ônus reais.
Transcrição:
Ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis a sentença declaratória de usucapião ou outro título hábil à transferência de propriedade.
Coisa Julgada:
Qualidade da decisão judicial que se torna imutável e indiscutível após o trânsito em julgado, conforme os arts. 502 a 508 do Código de Processo Civil.
Preclusão:
Perda da faculdade processual por não exercício no prazo legal ou por prática de ato incompatível, conforme os arts. 223 e 507 do Código de Processo Civil.
Nulidade:
Sanção processual que torna inválido o ato ou a decisão judicial por vício insanável, conforme os arts. 276 a 292 do Código de Processo Civil.
Embargos de Declaração:
Recurso cabível contra decisão judicial omissa, contraditória, obscura ou que contenha erro material, conforme o art. 1.022 do Código de Processo Civil.
Recurso Especial:
Recurso cabível ao Superior Tribunal de Justiça contra decisão que contrarie tratado ou lei federal, ou que negue vigência a esses atos, conforme o art. 105, III, “a”, da Constituição Federal.
Agravo em Recurso Especial:
Recurso cabível contra decisão que não admite recurso especial na origem, conforme o art. 1.042 do Código de Processo Civil.
Súmula 7 do STJ:
Enunciado que veda o reexame de matéria fático-probatória em recurso especial.
Súmula 182 do STJ:
Enunciado que considera inadmissível o agravo que não impugna especificamente o fundamento da decisão agravada.
Prequestionamento:
Requisito de admissibilidade do recurso especial que exige que a matéria tenha sido discutida e decidida pelo tribunal de origem.
Divergência Jurisprudencial:
Alegação de que tribunais distintos proferiram decisões divergentes sobre a mesma matéria, fundamento do recurso especial com base na alínea “c” do art. 105, III, da Constituição Federal.
Acórdão:
Decisão colegiada proferida por órgão julgador do tribunal, composta por ementa, relatório, fundamentação e dispositivo.
Ementa:
Resumo oficial da decisão judicial, contendo os fundamentos jurídicos e a conclusão do julgamento.
Voto Condutor:
Voto do relator que serve de base para a decisão colegiada, sendo acompanhado pela maioria dos julgadores.
Julgamento Unânime:
Decisão proferida por todos os julgadores no mesmo sentido, sem divergência de votos.
Quorum:
Número mínimo de julgadores necessários para a validade da sessão de julgamento e da decisão colegiada.
Ministro Relator:
Julgador responsável por relatar o processo, conduzir a instrução e proferir o voto condutor no tribunal superior.
Turma:
Órgão fracionário do Superior Tribunal de Justiça, composto por cinco ministros, responsável pelo julgamento de recursos e ações de sua competência.
Câmara Cível:
Órgão fracionário dos Tribunais de Justiça estaduais, composto por desembargadores, responsável pelo julgamento de recursos em matéria cível.
