Análise sobre a imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória e sua conversão em perdas e danos, com base em julgamento do STJ. Entenda o alcance do artigo 1.418 do Código Civil e a distinção entre direitos potestativos e pretensões indenizatórias.
Palavras-chave: Adjudicação Compulsória, Imprescritibilidade, Perdas e Danos, Prescrição, Direito Civil, Contrato de Promessa de Compra e Venda, STJ, Nancy Andrighi, Paccta Sunt Servanda, Boa-fé Objetiva.
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Introdução: O Conflito entre o Direito de Propriedade e a Força do Tempo.
A seara do Direito Civil, especialmente no que tange à propriedade imobiliária, é palco de intricadas discussões acerca do adimplemento e inadimplemento contratual. A presente análise lastreada na legislação brasileira e em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), busca desvendar a complexa relação entre a ação de adjudicação compulsória, sua conversão em perdas e danos e o instituto da prescrição.
O julgamento em comento, traz à baila questões fundamentais para a segurança jurídica nas relações imobiliárias:
“até quando pode o promitente comprador buscar a satisfação de seu direito em juízo? “
A imprescritibilidade da adjudicação compulsória se estende à indenização sucedânea quando a outorga da escritura se torna impossível?
Partindo dos princípios basilares do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, a decisão do STJ consolida entendimento no sentido de que a pretensão à aquisição do imóvel é direito potestativo, insuscetível de decurso de prazo para sua extinção, o que igualmente se aplica aos seus reflexos indenizatórios.
1. Fundamentos da Adjudicação Compulsória e a Imprescritibilidade. O Direito Real e a Ação de Adjudicação Compulsória.
A ação de adjudicação compulsória, prevista no artigo 1.418 do Código Civil, é o instrumento processual conferido ao promitente comprador para exigir a outorga da escritura definitiva do imóvel quando o promitente vendedor se recusa a fazê-lo, desde que preenchidos os requisitos legais e contratuais.
A base de tal direito encontra-se no artigo 1.417 do mesmo diploma, que confere ao promitente comprador, quando a promessa é celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, um direito real, e não meramente obrigacional, à aquisição do bem.
Essa natureza de direito real, oponível erga omnes, é o que fundamenta a imprescritibilidade da pretensão. Diferentemente das pretensões indenizatórias submetidas aos prazos do artigo 206 do Código Civil, o direito de obter a propriedade não se extingue pelo não uso.
A jurisprudência do STJ, é firme em reconhecer que a pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional.
2. A Distinção entre Direito Potestativo e Pretensão Indenizatória.
A discussão gira em torno da natureza do direito invocado. Os recorrentes sustentaram a ocorrência da prescrição da pretensão indenizatória, pois a obra não foi concluída e o prazo de entrega expirou em 1975, enquanto a ação foi ajuizada somente em 2018.
O acórdão recorrido, corroborado pelo STJ, faz uma distinção crucial que dirime a controvérsia. Explica-se que o direito à adjudicação compulsória é um direito potestativo, ou seja, um poder de agir que, uma vez exercido (com o ajuizamento da ação), gera efeitos no mundo jurídico independentemente da colaboração da parte contrária. Nesse contexto, a imprescritibilidade é a regra.
A pretensão de conversão em perdas e danos, por sua vez, não é uma pretensão indenizatória autônoma nascida de um ilícito civil comum, mas sim uma consequência lógica e reflexa da inviabilização do direito potestativo. Não se trata de pleitear a reparação por um dano qualquer, mas de buscar um substitutivo para o próprio direito de propriedade que lhe foi negado.
Como bem fundamentado no julgamento:
“Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será. A maiori, ad minus: o que é válido para o mais, deve prevalecer para o menos.”
3. A Conversão da Obrigação em Perdas e Danos.
O artigo 248 do Código Civil dispõe que:
“se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos”.
No caso em análise, a impossibilidade não decorreu de culpa do autor (promitente comprador), mas sim da cassação da licença de obra, fato imputável ao vendedor/incorporador.
Nesse sentido, o artigo 499 do Código de Processo Civil (CPC) complementa ao dispor que a obrigação será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica.
O autor, na petição inicial, formulou pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, o que robustece a adequação da decisão. O STJ já consolidou entendimento no sentido de que essa conversão é plenamente cabível, mesmo que não haja pedido explícito, quando impossível o cumprimento específico, nos termos do AgInt no AREsp 1.803.365/ES.
4. A Boa-fé Objetiva e o Pacta Sunt Servanda como Fundamentos da Decisão.
O acórdão recorrido e a decisão do STJ estão alicerçados em princípios fundamentais do Direito Contratual:
- Pacta Sunt Servanda: Os contratos têm força de lei entre as partes. A promessa de compra e venda registrada vincula os contraentes, e o vendedor, ao não outorgar a escritura, descumpre uma obrigação que assumiu livremente. A decisão que obriga a restituição dos valores pagos não é um favor, mas uma consequência natural do inadimplemento.
- Boa-fé Objetiva: As partes devem agir com lealdade e honestidade. O promitente vendedor que, por décadas, mantém-se inerte, usufruindo dos valores pagos, não pode, pela simples passagem do tempo, valer-se da prescrição para não restituir o que efetivamente recebeu, sob pena de ofensa a esse princípio.
5. Análise da Alegada Negativa de Prestação Jurisdicional.
Os recorrentes também alegaram negativa de prestação jurisdicional, argumentando que o Tribunal de origem não se manifestou sobre a prescrição. Contudo, o STJ entendeu que a prestação jurisdicional é entregue de forma completa e fundamentada, quando o juízo examina, analisa e rejeita as teses levantadas pela parte, ainda que de forma contrária à sua pretensão.
No caso, após determinação do STJ para novo julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal estadual afastou expressamente a tese de prescrição, analisando a fundo a matéria, nos termos dos artigos 489, § 1º, e 1.022 do CPC. A mera insatisfação da parte com o resultado não configura vício no julgado.
Conclusão: A Força do Contrato e a Proteção ao Adquirente de Boa-Fé.
A decisão proferida no Recurso Especial nº 2.196.855/RJ (2025/0041080-6) é um marco de segurança jurídica para as relações imobiliárias no Brasil.
Ao reafirmar a imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória, o STJ protege o direito do adquirente que, por anos ou décadas, confiou na palavra e no contrato firmado. A extensão da imprescritibilidade à conversão em perdas e danos é um corolário lógico dessa proteção, evitando que o descumprimento contratual gere o enriquecimento sem causa do promitente vendedor em detrimento do comprador de boa-fé.
A doutrina, ao lado da jurisprudência, deve acolher a lição de que não se pode premiar o inadimplente com o manto da prescrição quando ele próprio tornou inviável o cumprimento específico de sua obrigação.
A vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a força obrigatória dos contratos (art. 475 do CC) são princípios que, ao lado da boa-fé objetiva, conduzem a solução de que a pretensão à restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda não se confunde com uma mera ação de reparação de danos, sendo indissociável da busca pela propriedade.
Referências Legais e Jurisprudenciais:
Legislação
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil):
- Art. 205. “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
- Art. 206, § 3º, V. “Prescreve em três anos a pretensão de reparação civil.”
- Art. 248. “Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.”
- Art. 389. “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
- Art. 402. “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
- Art. 475. “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
- Art. 884. “Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”
- Art. 1.417. “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
- Art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
- Art. 2.028. “Serão os prazos, quando reduzidos por este Código, contados da data de sua entrada em vigor.”
Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
- Art. 489, § 1º. “Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: I – se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida; (…) IV – não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador.”
- Art. 492. “É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”
- Art. 499. “A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.”
- Art. 501. “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido produzirá os efeitos da declaração não emitida.”
- Art. 1.022. “Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerer; III – corrigir erro material.”
Jurisprudência Citada:
STJ, AgInt no REsp 1.956.582/RJ, Terceira Turma, DJe 9/12/2021.
STJ, AgInt no AREsp 1.954.373/RJ, Quarta Turma, DJe 7/10/2022.
STJ, AgInt no REsp 1.726.592/MT, Terceira Turma, DJe 31/8/2020.
STJ, AgInt no AREsp 1.518.178/MG, Quarta Turma, DJe 16/3/2020.
STJ, REsp 1.489.565/DF, Terceira Turma, DJe 18/12/2017.
STJ, AgInt no AREsp 228.070/MG, Quarta Turma, DJe 4/11/2016.
STJ, AgInt no AREsp 1.803.365/ES, Terceira Turma, DJe 6/10/2021.
STJ, REsp 2.095.461/MG, Terceira Turma, DJe 23/11/2023.
STJ, AgInt no REsp 1.584.461/GO, Terceira Turma, DJe 21/5/2019.
STJ, REsp 369.206/MG, Quarta Turma, DJ 30/6/2003.
Glossário Jurídico:
Adjudicação Compulsória:
Ação judicial pela qual o promitente comprador de um imóvel, tendo cumprido todas as suas obrigações contratuais, requer ao juiz que lhe transfira a propriedade, substituindo a vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura definitiva [art. 1.418, CC].
Acessões (Benfeitorias):
Tudo aquilo que se incorpora ao solo, seja por ação natural (aluvião, avulsão) ou por ação humana (construções, plantações). No caso do julgamento, referia-se à sala a ser construída no empreendimento.
Boa-fé Objetiva:
Princípio que exige das partes um comportamento leal, honesto e ético durante toda a relação contratual, desde as tratativas até a execução do contrato. É um padrão de conduta social a ser observado.
Direito Potestativo:
Poder jurídico atribuído a uma pessoa de modificar a esfera jurídica de outra mediante simples manifestação de vontade, sem a necessidade de consentimento ou cooperação da outra parte. Aplica-se à adjudicação compulsória.
Imprescritibilidade:
Característica de certas pretensões ou direitos que não se extinguem pela passagem do tempo, não estando sujeitos a prazos prescricionais. É o caso do direito real à aquisição do imóvel.
Inadimplemento Contratual:
Descumprimento, total ou parcial, de uma obrigação assumida em um contrato. Pode ser absoluto (quando inviabiliza o fim do contrato) ou relativo (quando o cumprimento ainda é possível, mas com atraso ou defeito).
Negativa de Prestação Jurisdicional:
Ocorre quando o Poder Judiciário deixa de se manifestar sobre uma questão que lhe foi submetida e que é essencial para a resolução da lide, violando os artigos 489 e 1.022 do CPC.
Pacta Sunt Servanda:
Princípio basilar do Direito Contratual que estabelece que os contratos, uma vez celebrados, têm força de lei entre as partes, devendo ser rigorosamente cumpridos.
Perdas e Danos:
Indenização devida pela parte que inadimpliu uma obrigação, visando compensar a outra parte pelos prejuízos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e morais sofridos em razão do descumprimento [arts. 389, 402, CC].
Prescrição:
Perda do direito de ação (pretensão) em razão da inércia de seu titular durante um prazo legalmente estipulado [art. 189, CC]. Não se confunde com decadência (perda do direito em si).
Promessa de Compra e Venda (Compromisso):
Contrato preliminar, geralmente irrevogável e irretratável, pelo qual as partes se obrigam a celebrar futuramente o contrato definitivo de compra e venda do imóvel, mediante o pagamento do preço [art. 1.417, CC].
Status Quo Ante:
Expressão latina que significa “o estado de coisas anterior”. No Direito, refere-se à situação em que as partes se encontravam antes da celebração de um contrato, sendo o objetivo principal da rescisão contratual com restituição integral.
Tutela Específica:
Forma de prestação jurisdicional que busca assegurar à parte o resultado prático equivalente ao adimplemento da obrigação, em vez de simplesmente condenar ao pagamento de uma indenização.
