RECIBO DE COMPRA E VENDA COMO JUSTO TÍTULO NA USUCAPIÃO ORDINÁRIA: UMA ANÁLISE À LUZ DO ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL.

Análise sobre o reconhecimento do recibo de compra e venda de imóvel como justo título apto a fundamentar a usucapião ordinária prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Entenda os requisitos, a interpretação extensiva do conceito de justo título e a função social da propriedade.

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INTRODUÇÃO – A usucapião ordinária e a insuficiência formal dos títulos na realidade imobiliária brasileira.

O instituto da usucapião constitui uma das mais relevantes formas de aquisição originária da propriedade no ordenamento jurídico brasileiro, representando a concretização da função social da propriedade e do direito fundamental social à moradia. Dentre as modalidades de prescrição aquisitiva, a usucapião ordinária, disciplinada no artigo 1.242 do Código Civil, ocupa posição de destaque ao exigir, para além da posse qualificada pelo decurso do tempo, a demonstração de justo título e boa-fé por parte do possuidor.

A questão central que se coloca à doutrina e à jurisprudência contemporâneas diz respeito à amplitude que se deve conferir ao conceito de justo título, especialmente diante da realidade social brasileira, na qual inúmeras transações imobiliárias são realizadas sem a observância das formalidades legais exigidas para a transferência da propriedade.

O recibo de compra e venda, documento informal por excelência, mas que materializa a inequívoca intenção de transmissão do domínio, pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária?

A presente análise propõe-se a examinar essa problemática sob a perspectiva doutrinária e jurisprudencial, analisando o recente julgamento paradigmático que reconheceu o recibo de compra e venda como justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião ordinária.

A análise perpassa a compreensão dos requisitos legais, a evolução do conceito de justo título e a necessária interpretação extensiva que se impõe em consonância com os princípios constitucionais que orientam o direito de propriedade no Brasil.

1. A USUCAPIÃO ORDINÁRIA NO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E FUNDAMENTOS.

1.1 A natureza jurídica da usucapião como aquisição originária.

A usucapião qualifica-se como modo originário de aquisição da propriedade, distinguindo-se das formas derivadas precisamente por não pressupor relação jurídica de transmissão entre o titular anterior e o adquirente. Na aquisição originária, o direito do usucapiente nasce independentemente de qualquer vínculo com o proprietário precedente, o que significa que o bem é adquirido livre de ônus, gravames ou vícios que eventualmente recaíssem sobre a titularidade anterior.

A natureza jurídica da ação de usucapião é eminentemente declaratória, compreendendo a declaração do direito ao domínio já adquirido mediante a implementação dos requisitos legais, acrescida de um elemento constitutivo representado pelo registro da sentença, que, em caso de procedência do pedido, limita-se a declarar o direito preexistente.

A Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, ao estabelecer que “o usucapião pode ser arguido em defesa”, evidencia precisamente que o direito do usucapiente já existe desde o momento em que se consuma o preenchimento dos requisitos atinentes ao lapso temporal e à posse qualificada.

1.2 Os requisitos do artigo 1.242 do Código Civil.

O caput do artigo 1.242 do Código Civil estabelece que:

“adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.

O parágrafo único, por sua vez, reduz o prazo para cinco anos se:

“o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.

Extraem-se do dispositivo legal três requisitos essenciais para a configuração da usucapião ordinária em sua modalidade decenal:

a posse contínua e incontestada pelo prazo de dez anos;
a existência de justo título e;
a boa-fé do possuidor.

A posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de agir como proprietário do bem, de forma mansa e pacífica, sem oposição de terceiros durante todo o lapso temporal exigido em lei.

A boa-fé, por sua vez, consiste na ignorância, pelo possuidor, dos vícios ou obstáculos que impedem a aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.201 do Código Civil. Trata-se de elemento subjetivo que deve ser aferido no caso concreto, considerando-se as circunstâncias que envolveram a aquisição da posse.

1.3 O conceito doutrinário de justo título.

O justo título constitui o elemento distintivo da usucapião ordinária em relação à modalidade extraordinária, sendo conceituado pela doutrina como o instrumento que, em tese, mostra-se formalmente apto à transferência da propriedade, ainda que, em verdade, ostente algum defeito grave que o torne inoperante.

Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. É o ato translativo inapto a transferir a propriedade por padecer de um vício de natureza formal ou substancial.

Essa conceituação revela que o elemento essencial do justo título é a aparência de legitimidade, a potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir uma pessoa normalmente cautelosa a acreditar que adquiriu validamente a propriedade.

O Enunciado 86 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, corrobora essa compreensão ao dispor que:

“a expressão ‘justo título’ contida nos arts. 1.242 a 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.

2. A INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO CONCEITO DE JUSTO TÍTULO.

2.1 A distinção entre justo título e documento formalmente perfeito.

É fundamental compreender que o justo título não se confunde com o documento formalmente idôneo e plenamente eficaz para operar a transferência da propriedade imobiliária. Se assim fosse, a usucapião ordinária seria um instituto absolutamente supérfluo, uma vez que, dispondo o possuidor de título hábil a transferir o domínio, poderia valer-se de outros meios processuais para obter a regularização da propriedade, como a adjudicação compulsória ou a ação de outorga de escritura pública.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente no julgamento do REsp 652.449/SP, firmou o entendimento de que por:

“justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico”.

O precedente destaca ainda que tal ato ou fato jurídico:

“confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse”.

Essa orientação jurisprudencial evidencia que o título tendente a ensejar o reconhecimento da prescrição aquisitiva não é o documento em si mesmo considerado, mas o fundamento do direito que dele emana, ou seja, a causa jurídica da posse.

O que se exige é que haja um negócio jurídico subjacente que, embora inábil para transferir a propriedade por ausência de registro ou por outro vício formal, demonstre a inequívoca intenção de transmissão do domínio.

2.2 A função social da propriedade como vetor hermenêutico.

A interpretação extensiva do conceito de justo título encontra fundamento constitucional no princípio da função social da propriedade, consagrado nos artigos 5º, inciso XXIII, e 170, inciso III, da Constituição Federal, e no artigo 1.228, § 1º, do Código Civil. A usucapião, enquanto instituto voltado a consolidar situações fáticas de posse prolongada e qualificada, constitui instrumento de realização desse princípio constitucional.

O direito fundamental social à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal, também atua como vetor interpretativo que impõe a ampliação do conceito de justo título.

Exigir que o possuidor disponha de título formalmente perfeito para instruir pedido de usucapião ordinária significaria negar a própria finalidade do instituto, perpetuando situações de irregularidade fundiária e deixando desprotegidos inúmeros cidadãos que adquiriram imóveis mediante instrumentos informais, mas de boa-fé e com inequívoca intenção de aquisição da propriedade.

2.3 O recibo de compra e venda como justo título.

O recibo de compra e venda constitui documento particular que materializa a declaração de vontade das partes no sentido de transferir a propriedade de determinado bem mediante contraprestação pecuniária.

Embora desprovido das formalidades exigidas para a transmissão da propriedade imobiliária, como a escritura pública e o registro no cartório de registro de imóveis, o recibo de compra e venda demonstra, de forma inequívoca, a existência do negócio jurídico subjacente e a intenção de transferência do domínio.

Como bem destacado no julgamento, o recibo de compra e venda:

“é suficiente para demonstrar a aquisição, de forma onerosa, do imóvel”,

de modo que:

“pode ser enquadrado no conceito de justo título para fins de reconhecimento da usucapião em sua modalidade ordinária”.

A interpretação ampliativa do conceito de justo título, nesse contexto:

“está em consonância com a própria finalidade do instituto, voltado a concretizar a função social da propriedade e o direito fundamental social à moradia”.

3. ANÁLISE DO JULGAMENTO .

3.1 A hipótese fática e a controvérsia jurídica.

O caso submetido a julgamento envolveu ação de usucapião ordinária ajuizada por possuidora que adquiriu imóvel situado em Aracaju/SE em 2014, mediante pagamento de R$ 16.000,00, comprovado por recibo de compra e venda. A autora estabeleceu sua residência no imóvel, exercendo posse mansa e pacífica por mais de sete anos ao tempo do ajuizamento da ação..

A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido, fundamentando-se na ausência de justo título, entendimento mantido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, que afirmou que:

“o mero recibo de compra e venda não se enquadra no conceito de justo título”,

por considerar que somente configuraria justo título:

“o contrato de promessa de compra e venda celebrado com aquele que detinha a titularidade do domínio ou com titular de promessa registrada”.

3.2 A fundamentação da decisão reformadora.

A decisão reformadora, ao dar provimento ao recurso especial e declarar a prescrição aquisitiva em favor da recorrente, adotou fundamentação que merece detida análise por sua relevância doutrinária.

Em primeiro lugar, reafirmou a natureza declaratória da ação de usucapião, destacando que:

“a parte usucapiente adquire o direito no momento da implementação dos requisitos legalmente previstos para a respectiva modalidade de usucapião”,

de modo que a sentença apenas declara o direito preexistente.

Em segundo lugar, consignou que a:

“previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora esteja ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade”.

Em terceiro lugar, reconheceu que o recibo de compra e venda constitui documento suficiente para demonstrar a aquisição onerosa do imóvel e a intenção de transmissão da propriedade, enquadrando-se no conceito de justo título para fins de usucapião ordinária.

Por fim, ressalvou a possibilidade de que eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel sejam resguardados por meio de ação própria, preservando-se, assim, a segurança jurídica e os direitos de quem eventualmente possa ter legitimidade sobre o bem.

3.3 Os fundamentos constitucionais e a aplicação ao caso concreto.

A decisão ao considerar o lapso temporal decorrido entre a aquisição do imóvel pela recorrente e a interposição do recurso especial — superior a dez anos —, e ao reconhecer como incontroversos os fatos subjacentes à pretensão relativos às características da posse exercida, aplicou corretamente os requisitos do artigo 1.242 do Código Civil, em sua interpretação mais consentânea com os princípios constitucionais.

O posicionamento adotado afasta o formalismo excessivo que frequentemente obstaculiza o reconhecimento de direitos possessórios consolidados pelo tempo, prestigiando a função social da propriedade e o direito à moradia.

A exigência de título formalmente perfeito para a configuração do justo título desnaturaria o próprio instituto da usucapião ordinária, que pressupõe exatamente a existência de um título imperfeito, inábil a transferir a propriedade, mas suficiente para justificar a crença do possuidor na legitimidade de sua posse.

CONCLUSÃO – Síntese dos fundamentos e consolidação da interpretação extensiva do justo título.

A análise doutrinária e jurisprudencial da matéria permite concluir que o recibo de compra e venda de imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária na modalidade de usucapião ordinária prevista no artigo 1.242 do Código Civil.

O conceito de justo título não se restringe a documentos formalmente idôneos à transmissão da propriedade, abrangendo todo e qualquer ato ou negócio jurídico que, embora desprovido de regularidade formal, permita concluir pela inequívoca intenção de transferência do domínio.

O recibo de compra e venda, ao demonstrar a aquisição onerosa do imóvel e materializar o negócio jurídico subjacente, preenche essa exigência legal.

A interpretação extensiva do requisito do justo título impõe-se como imperativo constitucional, em homenagem ao princípio da função social da propriedade e ao direito fundamental social à moradia.

O formalismo excessivo na apreciação desse requisito desnaturaria a própria finalidade do instituto da usucapião ordinária, que é precisamente sanar os vícios formais do título de transmissão mediante o decurso do tempo aliado à posse qualificada.

O julgamento paradigmático analisado representa importante avanço na consolidação de uma interpretação mais consentânea com a realidade social brasileira, reconhecendo que inúmeras transações imobiliárias são realizadas mediante instrumentos informais e que a negativa de reconhecimento da usucapião nessas hipóteses perpetuaria situações de irregularidade fundiária em prejuízo de possuidores de boa-fé que exercem a posse qualificada pelo tempo exigido em lei.

REFERÊNCIAS LEGAIS E JURISPRUDENCIAIS.

Legislação:

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Artigos 5º, incisos XXII e XXIII; 6º; 170, inciso III.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Artigos 1.201, 1.228, § 1º, 1.242, caput e parágrafo único.
CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. I Jornada de Direito Civil. Enunciado 86: “A expressão ‘justo título’ contida nos arts. 1.242 a 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.
CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. V Jornada de Direito Civil. Enunciado 564: “As normas relativas à usucapião extraordinária (art. 1.238, caput, CC) e à usucapião ordinária (art. 1.242, caput, CC), por estabelecerem redução de prazo em benefício do possuidor, têm aplicação imediata, não incidindo o disposto no art. 2.028 do Código Civil”.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula 237: “O usucapião pode ser arguido em defesa”.

Jurisprudência:

GLOSSÁRIO JURÍDICO.

Ação de Ação de adjudicação compulsória:

Medida judicial que visa compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, quando este se recusa a cumprir a obrigação contratual. Pressupõe a existência de título hábil a transferir a propriedade e distingue-se da usucapião justamente por não dispensar a regularidade formal do título.

Ação declaratória:

Espécie de tutela jurisdicional que tem por finalidade a declaração da existência ou inexistência de relação jurídica, ou da autenticidade ou falsidade de documento. Na usucapião, a sentença declara o direito de propriedade já adquirido pelo implemento dos requisitos legais.

Ação publiciana:

Ação de que dispõe o possuidor com justo título e boa-fé, mas que ainda não completou o tempo necessário para a usucapião, para proteger sua posse contra terceiros que não tenham melhor direito. Essa ação evidencia a relevância conferida ao binômio justo título e boa-fé mesmo antes da consumação da prescrição aquisitiva.

Ação reivindicatória:

Ação do proprietário não possuidor para reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha. Distingue-se da ação de usucapião, que é movida pelo possuidor visando ver declarado seu direito de propriedade.

Animus domini:

Expressão latina que designa a intenção de agir como proprietário do bem. Constitui elemento essencial da posse para fins de usucapião, distinguindo a posse qualificada (com intenção de dono) da mera detenção.

Aquisição a non domino:

Aquisição de bem realizada por pessoa que não é proprietária. Embora ineficaz para transferir o domínio, pode constituir justo título para usucapião ordinária se o adquirente estiver de boa-fé.

Aquisição derivada:

Modalidade de aquisição da propriedade em que há relação jurídica de transmissão entre o titular anterior e o adquirente, de modo que o direito deste deriva do direito daquele, mantendo-se os ônus e gravames existentes.

Aquisição originária:

Modalidade de aquisição da propriedade em que o direito do adquirente nasce independentemente de qualquer vínculo com o titular anterior, de modo que o bem é adquirido livre de ônus, gravames ou vícios preexistentes.

Boa-fé subjetiva:

Estado de consciência do possuidor que ignora a existência de vícios ou obstáculos que impedem a aquisição da propriedade. Na usucapião ordinária constitui requisito essencial que deve ser demonstrado, nos termos do art. 1.201 do Código Civil.

Compromisso de compra e venda:

Contrato preliminar por meio do qual as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo de compra e venda. Quando registrado na matrícula do imóvel, confere direito real ao promitente comprador, mas sua ausência de registro não impede que sirva como justo título para usucapião.

Detenção:

Situação de quem exerce posse em nome de outrem, em cumprimento de ordens ou instruções, sem animus domini. A detenção não conduz à usucapião, salvo se houver interversão do título da posse.

Direito real de propriedade:

Direito que confere ao titular a faculdade de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. A usucapião constitui modo de aquisição originária desse direito, rompendo qualquer vínculo com a propriedade anterior.

Escritura pública:

Documento formal lavrado por tabelião, exigido por lei para a validade de determinados negócios jurídicos, como a compra e venda de imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). A ausência de escritura não descaracteriza o justo título quando o recibo demonstra a intenção de transmitir.

Função social da propriedade:

Princípio constitucional que condiciona o exercício do direito de propriedade ao atendimento de interesses sociais, impondo que a propriedade cumpra sua finalidade econômica e social. Constitui vetor interpretativo do instituto da usucapião.

Interversão da posse:

Mudança na natureza da posse, que deixa de ser exercida em nome alheio para se tornar posse em nome próprio (com animus domini). Pode ocorrer por fato unilateral ou bilateral, permitindo o início do cômputo do prazo para usucapião.

Justo título:

Instrumento ou negócio jurídico que, em tese, seria apto a transferir a propriedade, mas que padece de algum vício formal ou substancial que impede a efetiva transmissão do domínio. Na usucapião ordinária, constitui requisito legal que deve ser interpretado de forma extensiva, conforme o Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil.

Matrícula do imóvel:

Registro que individualiza o imóvel no sistema registral brasileiro, reunindo todo o histórico de titularidade e eventuais ônus reais. A inexistência de matrícula em nome do autor da herança não impede a aquisição por usucapião.

Negócio jurídico subjacente:

Relação jurídica de base que fundamenta a aquisição da posse, podendo ser um contrato de compra e venda, doação, dação em pagamento, entre outros. Para fins de justo título, pouco importa a validade formal do negócio, mas sim a demonstração da intenção de transferir a propriedade.

Posse ad usucapionem:

Posse qualificada pelo exercício contínuo, incontestado, mansa, pacífica e com animus domini, que, aliada aos demais requisitos legais, pode conduzir à aquisição da propriedade pela usucapião.

Posse contínua e incontestada:

Posse exercida sem interrupção e sem oposição de terceiros durante todo o lapso temporal exigido em lei. A continuidade refere-se ao exercício permanente da posse, enquanto a incontestabilidade diz respeito à ausência de resistência por parte do proprietário ou de terceiros.

Posse mansa e pacífica:

Característica da posse que se exerce sem violência, clandestinidade ou precariedade, ou seja, de forma pública e sem oposição. Constitui requisito para todas as modalidades de usucapião.

Prescrição aquisitiva:

Expressão sinônima de usucapião, que designa o modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada e qualificada, mediante o preenchimento dos requisitos legais.

Princípio da segurança jurídica:

Postulado que visa garantir estabilidade às relações jurídicas consolidadas pelo tempo. A usucapião, ao transformar a posse prolongada em propriedade, serve a esse princípio, desde que respeitados os direitos de terceiros.

Recibo de compra e venda:

Documento particular que materializa a declaração de vontade das partes no sentido de transferir a propriedade de determinado bem mediante contraprestação pecuniária. Embora não seja formalmente idôneo a transferir a propriedade imobiliária, pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária, desde que demonstre a onerosidade e a intenção de transmissão.

Registro imobiliário:

Ato de inscrição do título de propriedade no cartório de registro de imóveis, que constitui o modo legal de aquisição da propriedade imobiliária (art. 1.245 do Código Civil). A ausência de registro não impede que o título configure justo título para fins de usucapião.

Sentença declaratória:

Decisão judicial que reconhece a existência de direito preexistente, sem constituir situação jurídica nova. Na usucapião, a sentença declara o direito de propriedade já adquirido pelo implemento dos requisitos legais, acrescida do elemento constitutivo do registro.

Usucapião extraordinária:

Modalidade de usucapião disciplinada no artigo 1.238 do Código Civil, que dispensa a demonstração de justo título e boa-fé, exigindo apenas a posse por quinze anos, reduzida para dez anos em determinadas circunstâncias.

Usucapião ordinária:

Modalidade de usucapião disciplinada no artigo 1.242 do Código Civil, que exige, além da posse qualificada pelo tempo, a demonstração de justo título e boa-fé. O prazo é de dez anos, reduzido para cinco anos nas hipóteses do parágrafo único.

Venda a non domino:

Expressão latina que designa a venda de bem realizada por quem não é proprietário. O título de aquisição, nesse caso, é ineficaz para transferir a propriedade, mas pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária, desde que o adquirente esteja de boa-fé.

Vício formal:

Defeito que atinge a forma do ato jurídico, como a ausência de escritura pública ou de registro imobiliário. O justo título frequentemente padece de vício formal que impede a aquisição derivada, mas que não obsta a aquisição pela via da usucapião.

Vício substancial:

Defeito que atinge o conteúdo ou a essência do ato jurídico, como a incapacidade do vendedor ou a venda de bem alheio como próprio. Assim como o vício formal, o vício substancial não afasta a configuração do justo título para fins de usucapião, desde que o possuidor esteja de boaa-fé.