Introdução – O Conflito Entre a Quitação do Preço e a Prescrição do Débito.
Um dos temas mais complexos do direito imobiliário é a adjudicação compulsória – mecanismo que permite ao comprador de um imóvel requerer judicialmente a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa a assinar a escritura definitiva.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou caso (Recurso Especial nº 2207433/SP) que levantou questões cruciais:
- O que acontece se parte do valor do imóvel não foi paga, mas o prazo para cobrança já prescreveu?
- A adjudicação compulsória pode ser concedida mesmo com um saldo devedor prescrito?
- A teoria do adimplemento substancial (que evita a resolução do contrato por pequenos inadimplementos) se aplica a esse caso?
Neste artigo, exploraremos a decisão da Ministra Nancy Andrighi, que negou a adjudicação compulsória por entender que a prescrição não elimina o débito, apenas impede sua cobrança judicial.
Além disso, analisaremos os fundamentos legais e os impactos práticos dessa decisão para compradores, vendedores e advogados.
1. O Caso Concreto: Contexto e Questões Jurídicas.
1.1. Fatos do Processo.
Os recorrentes, Adriano Scabin Villa e Márcia Breanza Villa, celebraram um contrato de promessa de compra e venda em 2007. com a empresa J. T. Empreendimentos e Participações Ltda. O imóvel, localizado em José Bonifácio/SP, tinha valor total de R$ 56.969,00, pago em parcelas.
Os compradores pagaram 81,77% do valor (R$ 45.770,64), mas deixaram de quitar o saldo remanescente. A última parcela venceu em 2011, e a vendedora não cobrou os valores pendentes.
Em 2022, os promitentes compradores ajuizaram uma ação declaratória de prescrição do saldo devedor, cumulada com pedido de adjudicação compulsória (transferência judicial da propriedade).
1.2. Decisões Judiciais Prévia.
- Sentença de 1º grau: Reconheceu a prescrição do débito e determinou a adjudicação compulsória.
- TJ/SP (Tribunal de Justiça de São Paulo): Reformou parcialmente a sentença, mantendo a prescrição, mas negando a adjudicação compulsória por falta de quitação integral.
- STJ: Manteve o entendimento do TJ/SP, negando provimento ao recurso.
2. Fundamentos Legais e Jurisprudenciais.
2.1. Adjudicação Compulsória (Art. 1.418 do CC).
A adjudicação compulsória é um mecanismo que permite ao promitente comprador requerer judicialmente a transferência da propriedade do imóvel caso o vendedor se recuse a assinar a escritura definitiva.
Requisitos legais (Art. 1.418 CC):
- Existência de um contrato de promessa de compra e venda válido.
- Pagamento integral do preço acordado.
- Recusa injustificada do vendedor em formalizar a venda.
O STJ reiterou que a quitação integral é condição essencial, mesmo que parte do débito tenha prescrito.
2.2. Prescrição do Débito (Art. 189 do CC).
A prescrição extingue a pretensão de cobrança, mas não o débito em si. Ou seja:
- O credor não pode judicialmente exigir o pagamento após o prazo prescricional (5 anos, conforme Art. 205, §5º, I, CC).
- Contudo, o débito continua existindo, e o devedor pode pagá-lo voluntariamente.
No caso analisado:
- O STJ entendeu que, mesmo com a prescrição, o saldo não pago impede a adjudicação compulsória, pois não houve quitação total.
2.3. Teoria do Adimplemento Substancial.
A teoria do adimplemento substancial visa evitar a resolução contratual quando o inadimplemento é insignificante (ex.: 99% do valor pago).
Por que não se aplica à adjudicação compulsória?
- Exigência legal de pagamento integral (Art. 1.418 CC).
- Risco de incentivar o inadimplemento parcial (devedores poderiam deixar de pagar pequenos valores para forçar a adjudicação).
O STJ foi claro: essa teoria não dispensa a quitação total do preço.
Conclusão – Lições do STJ: Segurança Jurídica e Equilíbrio Contratual.
O julgamento do Recurso Especial nº 2207433/SP pelo STJ reforça princípios essenciais do direito civil e imobiliário:
- 1️⃣ A adjudicação compulsória exige quitação total – Mesmo que parte do débito tenha prescrito, o comprador não pode obter a propriedade sem pagar integralmente o preço combinado.
- 2️⃣ A prescrição extingue a cobrança judicial, mas não a dívida – O vendedor não pode exigir o valor na Justiça, mas o comprador ainda deve o saldo se quiser regularizar a escritura.
- 3️⃣ O adimplemento substancial não se aplica – Essa teoria, que evita a resolução de contratos por pequenos inadimplementos, não dispensa o pagamento completo no caso da adjudicação compulsória.
O Que Fazer em Casos Semelhantes?
- Compradores inadimplentes: Devem negociar diretamente com o vendedor ou buscar a usucapião (se cumprirem os requisitos legais).
- Vendedores: Devem ficar atentos aos prazos prescricionais para evitar a perda do direito de cobrança.
Essa decisão protege a segurança jurídica dos contratos, evitando que compradores se beneficiem da demora do vendedor para obter a propriedade sem quitar o imóvel. Para advogados, o caso serve como um importante precedente na defesa de clientes envolvidos em disputas imobiliárias.
Este artigo esclarece os principais pontos do julgado, fundamentando-se na legislação e na jurisprudência, para auxiliar tanto profissionais do direito quanto leigos interessados no tema.
Referências Legais Citadas.
- Código Civil (CC): Arts. 189, 205, 1.417, 1.418.
- Código de Processo Civil (CPC): Arts. 489, 1.022.
- Jurisprudência do STJ: REsp 1.694.322/SP, REsp 1.622.555/MG.
ACÓRDÃO JULGAMENTO RECURSO ESPECIAL Nº 2207433 – SP (2024/0211153-5).
