Direito Real de Habitação do Cônjuge Supérstite: Prevalência sobre a Extinção de Condomínio e a Cobrança de Aluguéis.

Análise do Recurso Especial nº 2189529 – SP à luz do Código Civil e da Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Palavras-chave: Direito Real de Habitação, Cônjuge Sobrevivente, Extinção de Condomínio, Cobrança de Aluguel, Herança, STJ, Recurso Especial 2189529, Nancy Andrighi, Artigo 1831 CC, Artigo 1414 CC, Usucapião Familiar, Direito de Família, Direito Sucessório.

Compreenda o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente e por que ele impede a extinção de condomínio e a cobrança de aluguéis pelos herdeiros. Análise REsp 2189529/SP .

Introdução: O Conflito entre a Propriedade e a Proteção Familiar.

O ordenamento jurídico brasileiro, na sua constante evolução, frequentemente se depara com situações que demandam a ponderação de valores constitucionais aparentemente conflitantes. De um lado, ergue-se o direito de propriedade, individual e disponível, previsto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal. De outro, a proteção da dignidade da pessoa humana e da família, bases do Estado Democrático de Direito (art. 1º, III e art. 226, CF/88).

Nesse cenário, o direito real de habitação, atribuído ex lege ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, emerge como um instituto central para garantir a estabilidade e a moradia digna do núcleo familiar após o falecimento de um dos entes.

Contudo, sua aplicação prática gera tensões, principalmente quando os demais herdeiros, condôminos do imóvel, intentam ações de extinção de condomínio com cobrança de aluguéis.

O Recurso Especial nº 2189529 – SP (2024/0265506-0), serve como paradigma para a análise desse conflito, reafirmando a prevalência da proteção ao grupo familiar sobre os interesses patrimoniais individuais dos herdeiros.

1. A Fundamentação Legal do Direito Real de Habitação.

O direito real de habitação é disciplinado por duas normas principais, a depender do tipo de relação familiar:

Para os cônjuges (casamento): Artigo 1.831 do Código Civil de 2002. “Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”
Para os companheiros (união estável): Artigo 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996. “Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.”

Trata-se de um direito real (oponível erga omnes), gratuito (não onera o titular com contraprestação), vitalício (perdura enquanto viver o titular) e personalíssimo (é intransferível e não se comunica a terceiros).

Sua natureza é ex lege, ou seja, surge diretamente da lei, independentemente de previsão em testamento ou acordo entre as partes, sendo desnecessário seu registro no cartório de imóveis para sua eficácia.

O artigo 1.414, do Código Civil, reforça seu caráter gratuito, equiparando-o, para este fim, ao usufruto:

“Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família”.

São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativativas ao usufruto.”

2. A Questão em Debate: É Possível Extinguir o Condomínio e Alienar o Imóvel?

O cerne da discussão, reside na aparente colisão entre o direito de propriedade dos herdeiros-condôminos, que podem pleitear a extinção do condomínio nos termos do artigo 1.320 do CC, e o direito real de habitação do cônjuge supérstite.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) entendia, no caso concreto, que o direito real de habitação, embora impusesse a gratuidade do uso (afastando a cobrança de aluguéis), não impedia a alienação judicial do imóvel para extinção do condomínio.

A tese era a de que o direito do cônjuge sobrevivente seguiria vinculando o novo proprietário, à semelhança do que ocorre com um usufruto.

3. O Posicionamento do STJ: A Prevalência da Proteção Familiar.

A Terceira Turma alinhada à melhor doutrina e à jurisprudência majoritária do STJ, rejeitou esse entendimento. O Tribunal Superior assentou que o direito real de habitação impede tanto a cobrança de aluguéis quanto a extinção do condomínio com alienação forçada do imóvel enquanto perdurar o direito do cônjuge sobrevivente.

A fundamentação, rica e abrangente, baseia-se nos seguintes pilares:

Finalidade Social e Humanitária: O direito real de habitação não tem mero caráter patrimonial. Visa concretizar o direito constitucional à moradia e proteger o cônjuge supérstite em um momento de vulnerabilidade, evitando o “desenraizamento” do lar onde constituiu sua história e suas referências afetivas. Permitir a venda do imóvel, ainda que com a ressalva do direito de habitação, submete o sobrevivente à incerteza e ao potencial conflito com um terceiro adquirente, esvaziando a proteção legal.
Ponderação de Valores Constitucionais: O STJ realizou uma ponderação entre o direito de propriedade dos herdeiros e os princípios da dignidade da pessoa humana e da solidariedade familiar. Concluiu-se que, neste caso específico, a proteção do núcleo familiar e a garantia de uma moradia estável e digna ao cônjuge sobrevivente são valores de hierarquia superior, justificando a mitigação temporária do direito de dister da propriedade.
Natureza do Instituto: A equiparação ao usufruto, prevista no art. 1.416 do CC, é meramente subsidiária e aplica-se apenas às disposições que não forem contrárias à natureza do direito de habitação. A doutrina (citando nomes como Paulo Lôbo, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald) e a jurisprudência pacífica do STJ entendem que a inalienabilidade coercitiva é inerente à natureza protetiva do instituto. O objetivo da lei é justamente evitar que a partilha e a eventual venda do imóvel privem o cônjuge de sua moradia.
Segurança Jurídica e Precedentes: O voto da Ministra Andrighi citou precedentes consolidados do STJ (como o REsp 1.846.167/SP e REsp 1.582.178/RJ) que já firmavam este entendimento, garantindo coerência e previsibilidade às decisões da Corte.

Conclusão: A Reafirmação de um Paradigma Protetivo.

O julgamento vai além do caso concreto, reafirmando um paradigma jurisprudencial que prioriza a pessoa humana em detrimento de meros interesses econômicos.

A decisão escancara que o direito real de habitação é um instrumento robusto de política jurídica. Ele não se limita a conceder um “uso gratuito” do imóvel, mas garante estabilidade possessória e perpetuidade da moradia ao cônjuge sobrevivente.

Ao impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial, o STJ assegura que a letra da lei (arts. 1.831 do CC e 7º da Lei 9.278/96), cumpra sua finalidade social: proteger o grupo familiar da desagregação patrimonial e emocional que pode suceder ao falecimento de um de seus membros.

Portanto, resta claro que, enquanto vigorar o direito real de habitação, os herdeiros não têm legitimidade para demandar a extinção do condomínio do imóvel residencial familiar nem pleitear a cobrança de aluguéis.

O lar familiar, nesse interim, transforma-se em um bem indisponível, protegido por uma cerca jurídica intransponível, erguida em nome da dignidade, da afetividade e da solidariedade familiar.

Referências Legais Citadas:

Constituição Federal (Arts. 1º, III; 5º, XXII; 226).
Código Civil (Arts. 1.320, 1.414, 1.416, 1.831).
Lei nº 9.278/1996 (Art. 7º, parágrafo único).
Código de Processo Civil (Art. 86).
RECURSO ESPECIAL Nº 2189529 – SP (2024/0265506-0).

Jurisprudência Citada (STJ):

Dicionário Jurídico: Termos do Recurso Especial nº 2189529 – SP.

Este glossário explica os termos técnicos e conceitos jurídicos fundamentais para compreender a decisão proferida:

A

Alienação Judicial: Venda de um bem (neste caso, um imóvel) determinada por decisão de um juiz, normalmente realizada por meio de leilão em hasta pública. O objetivo é converter o bem em dinheiro para dividir o valor entre os condôminos.
Ação de Extinção de Condomínio: Ação judicial proposta por um ou mais condôminos que desejam pôr fim ao estado de condomínio (propriedade compartilhada). Pode ser pedida a divisão física do bem (se possível) ou sua alienação judicial para a partilha do valor.
Acórdão: Decisão colegiada proferida por um Tribunal de Justiça (como o TJ/SP) ou por uma das Turmas do STJ. É a decisão que soluciona o recurso (como uma apelação) interposto contra uma sentença de primeiro grau.

C

Cônjuge Sobrevivente (ou Supérstite): Marido ou esposa que permanece vivo após o falecimento do outro. No contexto da união estável, utiliza-se o termo “companheiro sobrevivente”.
Condomínio (no Direito das Coisas): Situação jurídica na qual a propriedade de um único bem (móvel ou imóvel) pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Cada titular é chamado de condômino e possui uma fração ideal (um percentual) do bem.
Condômino: Proprietário de uma fração ideal de um bem em condomínio.

D

Direito Real: Direito que recai diretamente sobre uma coisa (um bem), conferindo ao seu titular o poder de uso, gozo, disposição e reivindicação perante qualquer pessoa (erga omnes). Exemplos: propriedade, usufruto, hipoteca, direito real de habitação.
Direito Real de Habitação: Direito real, gratuito, vitalício e personalíssimo conferido por lei ao cônjuge ou companheiro sobrevivente de habitar o imóvel que era a residência da família, desde que seja o único bem dessa natureza no inventário. Está previsto nos arts. 1.831 do CC/02 e 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/96.
Dissídio Jurisprudencial: Divergência no entendimento jurídico sobre uma mesma questão de direito entre diferentes tribunais, ou entre turmas de um mesmo tribunal. É uma das hipóteses para se interpor um Recurso Especial ao STJ.

E

Ex Lege: Expressão latina que significa “pela lei”. Indica que um direito ou obrigação surge automaticamente da força da lei, independentemente da vontade das partes envolvidas. O direito real de habitação é concedido ex lege.
Extinção de Condomínio: Processo judicial ou extrajudicial que põe fim à situação de propriedade compartilhada de um bem. Pode ocorrer pela divisão amigável ou judicial do bem ou pela sua venda e repartição do valor.

H

Hasta Pública: Sinônimo de leilão público. É o procedimento no qual um bem é vendido para licitante que oferecer o maior lance. É o meio comum para a alienação judicial de imóveis.
Herdeiro: Pessoa que tem direito à sucessão de uma parte ou da totalidade do patrimônio (herança) deixado por alguém que faleceu (o de cujus). Podem ser herdeiros legítimos (indicados pela lei) ou testamentários (indicados em testamento).

I

Impenhorabilidade: Qualidade de um bem que não pode ser alvo de penhora por credores em execução judicial. É uma proteção legal que garante que certos bens essenciais à vida e à dignidade da pessoa não sejam tomados para pagamento de dívidas.
Improcedente: Termo usado quando o juiz ou tribunal julga que o pedido formulado na ação ou recurso não tem fundamento, não merecendo acolhida. O oposto de “procedente”.

N

Natureza Personalíssima: Característica de um direito que é intransferível, não podendo ser vendido, cedido ou passado para outra pessoa. Está vinculado exclusivamente à pessoa do seu titular. O direito real de habitação é personalíssimo, extinguindo-se com a morte do cônjuge sobrevivente.

P

Ponderamento de Valores (ou Ponderação de Princípios): Técnica judicial utilizada para resolver conflitos entre dois ou mais princípios ou direitos constitucionais igualmente importantes. O juiz analisa o peso de cada um no caso concreto para encontrar uma solução harmoniosa. No caso em tela, ponderou-se o direito de propriedade (dos herdeiros) e a dignidade da pessoa humana/moradia (do cônjuge).
Precedente: Decisão judicial anterior que serve como base, exemplo ou fundamento para a solução de casos futuros semelhantes. O STJ fortemente se baseia em seus próprios precedentes para garantir uniformidade e segurança jurídica.

R

Recorrente: Parte que interpõe um recurso. No caso, Enedina da Cunha Pereira e outros foram os recorrentes no STJ, insatisfeitos com a decisão do TJ/SP.
Recorrido: Parte contrária no recurso, que teve uma decisão favorável no tribunal inferior e agora se defende para mantê-la. No caso, Celma Aparecida do Vale Pereira Filisbino era a recorrida.
Recurso Especial: Recurso previsto na Constituição Federal (art. 105, III) que tem por objetivo uniformizar a interpretação da lei federal. É cabível contra decisão de Tribunal de Justiça que contrariar lei federal ou negar sua vigência.
Relatora: Ministra designada para analisar o processo em primeira mão, elaborar um relatório sobre os fatos e o direito do caso e propor um voto. No processo em questão, a relatora foi a Ministra Nancy Andrighi.

S

Sentença: Decisão proferida por um juiz de primeiro grau que põe fim à fase de conhecimento do processo, resolvendo ou não o mérito da causa.
STJ (Superior Tribunal de Justiça): Corte responsável por julgar, em última instância, causas que envolvam a interpretação de leis federais, exceto aquelas de competência do Supremo Tribunal Federal (STF). É conhecido como o “Tribunal da Cidadania” por julgar a maioria das questões infraconstitucionais.

T

TJ/SP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo): É o tribunal de segunda instância (ou de apelação) do poder judiciário do estado de São Paulo. Julga os recursos interpostos contra as decisões dos juízes singulares do estado.

U

Usufruto: Direito real de usar e fruir (usufruir dos frutos e rendimentos) de uma coisa alheia, temporariamente, sem alterar sua substância. O artigo 1.416 do CC aplica as regras do usufruto ao direito de habitação de forma subsidiária, principalmente no que tange à sua gratuidade.
Vitalício: Que dura por toda a vida. O direito real de habitação é vitalício para o cônjuge sobrevivente, persistindo até o momento de seu falecimento ou, no caso do companheiro, enquanto não constituir nova união ou casamento.