STJ decidiu que fiador não responde por aluguéis se locador recusar chaves indevidamente. Entenda o direito potestativo de encerrar a locação, a ação de consignação e a desoneração do fiador com base no REsp 2.220.656. Análise doutrinária e jurisprudencial completa.
Palavras-Chave : direito potestativo, locação não residencial, fiador, ação de consignação de chaves, Lei do Inquilinato art 6, recusa receber chaves, embargos à execução, STJ, Recurso Especial 2220656, desoneração do fiador, locação comercial, direito civil.
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1. Introdução: O Poder de Desatar o Nó Contratual.
Imagine a cena: você, inquilino, cumpre todos os passos para devolver um imóvel comercial. Desocupa o local, notifica o proprietário com a antecedência legal, comparece no dia combinado para a vistoria e entrega das chaves. No entanto, o locador apresenta uma exigência: só receberá as chaves se você assinar um laudo que aponta danos ao imóvel e assume imediatamente a responsabilidade por eles. Você se recusa, pois discorda do laudo. O proprietário, então, se nega a receber as chaves. Nesse limbo contratual, quem paga a conta? Os aluguéis continuam a correr? E os fiadores, solidariamente responsáveis, devem arcar com essa dívida que se acumula devido a um impasse criado pelo próprio locador?
Este não é um cenário hipotético. Foi exatamente o dilema jurídico objeto do Recurso Especial nº 2.220.656, julgado pela Terceira Turma sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi. A decisão reafirmou um princípio basilar: o direito potestativo do locatário de pôr fim a uma locação por prazo indeterminado não pode ser sequestrado pelas exigências abusivas do locador. Este artigo mergulha na fundamentação do julgamento, desvendando os conceitos, a legislação aplicável e as consequências práticas deste julgado, que serve como um farol para locatários, fiadores e profissionais do direito.
2. Anatomia do Caso Concreto: Dos Fatos à Controvérsia.
O caso em análise envolvia um contrato de locação não residencial (comercial). Os recorrentes eram fiadores da locatária igreja Assembleia de Deus. Findo o prazo determinado, a locação transformou-se em por prazo indeterminado, regime regido por regras específicas da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Desejando encerrar o vínculo, a locatária cumpriu rigorosamente o procedimento legal: desocupou o imóvel, notificou o locador com a antecedência mínima de 30 dias (conforme art. 6º da Lei 8.245/91) e compareceu para a vistoria final e entrega das chaves. O impasse surgiu quando o locador, representado pela Glint Participações Ltda. e outros, apresentaram termo único que o recibo de entrega das chaves somente seria aceito com a concordância do locatário com um laudo de vistoria que apontava avarias.
A locatária recusou-se a assinar, discordando do conteúdo do laudo. Diante da recusa, o locador negou-se a receber as chaves. Para se libertar desta situação, a locatária ajuizou uma ação de consignação de chaves, depositando-as em juízo. Posteriormente, o locador moveu uma execução por aluguéis vencidos, cobrando não apenas da locatária, mas também dos fiadores.
A questão central que chegou ao STJ foi:
“os fiadores podem ser responsabilizados por aluguéis relativos ao período posterior à desocupação e à notificação, quando a efetiva entrega das chaves foi inviabilizada pelo locador?
3. O Alicerce Legal: A Lei do Inquilinato e o Direito Potestativo.
Para compreender a decisão, é essencial dominar a moldura legal. A Lei 8.245/91, estabelece um equilíbrio delicado entre as partes na locação. Para os contratos por prazo indeterminado, o art. 6º concede ao locatário o poder de “denunciar” (comunicar o término) a locação com 30 dias de antecedência. Este não é um mero direito, mas um direito potestativo.
3.1. O que é um Direito Potestativo?
No glossário jurídico desta matéria, direito potestativo se define como a prerrogativa atribuída a uma pessoa de, por sua vontade unilateral, criar, modificar ou extinguir uma relação jurídica, independentemente da concordância da outra parte. Em outras palavras, o locatário, ao cumprir os requisitos legais, detém o poder de dissolver o vínculo. O locador não pode opor-se a essa decisão, a menos que haja vício formal (como a falta de notificação tempestiva).
A doutrina é unânime nesse entendimento. O locador que se recusa a receber as chaves pratica um ato ineficaz para impedir a extinção do contrato. Seu remédio para buscar reparação por danos ou cobrança de débitos é a ação própria (de indenização ou cobrança), e não o boicote à devolução do imóvel.
4. A Jurisprudência Consolidada do STJ: Separação de Águas.
O STJ, há muito consolidou o entendimento de que questões de mau uso do imóvel ou débitos pendentes devem ser resolvidas em via própria, não podendo servir de obstáculo para a devolução da posse.
No julgamento em comento, a Ministra Nancy Andrighi citou precedentes firmes:
- AgInt no AREsp 1.610.017/SP: “O STJ tem entendimento de que eventual ressarcimento relativo a supostos prejuízos ocorridos no imóvel locado (…) deve ser perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para impedir a extinção contratual”.
- AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR: A exigência do locador para que o locatário realize reformas antes da entrega caracteriza condição potestativa inaceitável.
O núcleo duro deste entendimento é a separação das questões. A extinção do contrato por denúncia do locatário é um fato. A existência de débitos ou danos é uma consequência que gera uma obrigação residual e autônoma. Misturar as duas esferas é violar a segurança jurídica e a autonomia da vontade.
5. O Cerne da Decisão: A Desoneração do Fiador.
A grande contribuição do Recurso Especial 2.220.656, foi aplicar essa lógica à responsabilidade do fiador. O Código de Processo Civil, em seu art. 506, estabelece que a sentença faz coisa julgada apenas entre as partes do processo. A ação de consignação de chaves foi movida apenas entre locador e locatária. Os fiadores não eram parte naquela ação.
Portanto, não se podia opor contra eles os efeitos daquela decisão (ou da sua ausência, no caso de um acordo). O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ), em instância anterior, havia entendido que os fiadores permaneciam responsáveis até a “efetiva entrega das chaves”. O STJ reformou este entendimento.
A relatora assentou que, comprovada a desocupação e a notificação tempestiva, a responsabilidade do fiador não pode ser estendida indefinidamente por um ato de má-fé ou abuso de direito do próprio credor (o locador). Condicionar o recebimento das chaves à aceitação de um laudo unilateral é um ato injustificado que quebra o nexo causal e interrompe o curso normal da extinção contratual.
Em termos práticos: a obrigação do fiador é acessória à do locatário (devolver o imóvel e pagar os aluguéis). Se o locatário cumpriu sua parte (notificou e desocupou), mas o locador impede o cumprimento do ato final (a entrega material das chaves), não é justo que o fiador arque com as consequências desse impedimento. O risco do comportamento do credor não pode ser transferido ao fiador.
6. Conclusão: Um Marco para a Boa-Fé Objetiva e a Segurança Jurídica.
O julgamento do STJ no REsp 2.220.656, fortalece os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. A decisão envia uma mensagem clara ao mercado:
- Aos Locadores: A via adequada para cobrar danos ou débitos é a ação judicial própria. Usar a retenção das chaves como moeda de troca é tática arriscada e juridicamente ineficaz, podendo inclusive levar à desoneração do devedor principal e de seus fiadores quanto aos períodos subsequentes.
- Aos Locatários e Fiadores: O cumprimento estrito dos prazos e formalidades (notificação por escrito, desocupação) é a chave para a exercício seguro do direito potestativo de rescisão.
- Aos Operadores do Direito: O caso reforça a necessidade de analisar com rigor o nexo causal e a conduta das partes em execuções e embargos, afastando a aplicação automática de fórmulas sem considerar o contexto fático.
Em um país onde a segurança jurídica é pilar fundamental para investimentos, inclusive no mercado imobiliário comercial, decisões como esta, que punem condutas obstrucionistas e valorizam a previsibilidade, são mais do que bem-vindas; são essenciais.
7. Referências Legais e Jurisprudenciais:
Legislação:
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): Arts. 6º e 56.
- Código Civil: Arts. 818 a 839 (Disposições sobre Fiança).
- Código de Processo Civil: Arts. 506 e 917.
Jurisprudência (STJ):
- REsp 2.220.656/RJ (Tema do artigo).
- AgInt no AREsp 1.610.017/SP, Quarta Turma, DJe 5/8/2020.
- AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR, Terceira Turma, DJe 25/10/2018.
8. Glossário Jurídico Fundamentado: Direito Potestativo, Locação e Garantias:
1. Direito Potestativo (ou Faculdade Jurídica):
Definição Técnica: Espécie do gênero “direito subjetivo” caracterizada pela prerrogativa atribuída a uma pessoa de, mediante sua declaração de vontade unilateral e independentemente da cooperação ou concordância de outrem, criar, modificar ou extinguir uma relação jurídica. Diferencia-se do direito subjetivo clássico (que exige uma prestação de terceiro) por ser auto-realizável. Sua existência pressupõe uma situação jurídica objetiva previamente constituída pela lei ou pelo contrato que autoriza tal atuação unilateral.
Fundamentação Doutrinária: No contexto da Lei 8.245/91, o art. 6º, atribui ao locatário em contrato por prazo indeterminado esse poder constitutivo negativo (de extinguir o vínculo). A doutrina majoritária (Capanema de Souza, Venosa, Tartuce) ressalta que esse direito é irrenunciável em sua essência e seu exercício não configura ruptura contratual ilícita, mas o legítimo uso de uma via de escape prevista em lei para contratos de duração indeterminada.
Natureza Jurídica no Caso Concreto: No REsp 2.220.656, o direito potestativo do locatário de “denunciar” a locação com 30 dias de antecedência (art. 6º, Lei 8.245/91) impõe ao locador o ônus passivo de aceitar a extinção. A recusa deste em receber as chaves é um fato jurídico ineficaz para obstar a consumação do efeito extintivo, que se opera de pleno direito com o cumprimento dos requisitos legais pelo locatário.
2. Ação de Consignação de Chaves (ou em Pagamento):
Definição Técnica: Ação consignatória de natureza real e liberatória, prevista nos arts. 539 a 550 do CPC, adaptada à matéria locatícia. É o meio processual adequado para o locatário que, desejando e podendo cumprir sua obrigação de restituir o imóvel, vê-se diante da recusa injustificada ou da impossibilidade de recebimento pelo locador. O depósito judicial das chaves (o quantum debeatur na locação é a própria coisa locada) transfere os riscos da coisa para o credor-locador e, se procedente, extingue a obrigação de restituir, liberando o locatário de aluguéis futuros.
Fundamentação Legal e Efeitos: O art. 506 do CPC é claro: “O depósito judicial… extingue a obrigação… desde que aceito pelo credor ou adjudicado ao devedor por sentença”. Na locação, a sentença que julga procedente a consignação declara extinto o contrato a partir da citação (ou da desocupação, conforme entendimento). O depósito em juízo equivale à entrega, interrompendo a fluência dos aluguéis. Importante: a sentença só faz coisa julgada entre as partes da ação (locador e locatário), não vinculando terceiros como fiadores.
3. Fiança (Caução Pessoal) na Locação:
Definição Técnica: Contrato acessório, unilateral e gratuito (em regra), pelo qual uma pessoa (fiador) se obriga a cumprir a prestação devida por outra (locatário), caso esta não a cumpra (art. 818, CC). Na locação, a fiança é tipicamente solidária (art. 826, CC permite estipulação em contrário da subsidiariedade) e aberta (garante todas as obrigações decorrentes do contrato, até o limite previsto).
Princípios Aplicáveis ao Caso:
- Acessoriedade: A obrigação do fiador depende da validade e existência da obrigação principal. Extinta a principal, extingue-se a acessória.
- Beneficium excussionis (ou de ordem): Em tese, o fiador tem direito à prévia excussão dos bens do devedor principal, salvo se renunciado (o que é comum em contratos de locação, pela cláusula de solidariedade).
- Beneficium divisionis: Entre vários fiadores, cada um responde apenas por sua quota-part, salvo solidariedade.
Aplicação no Julgado: O STJ entendeu que, configurado o exercício regular do direito potestativo pelo locatário, a obrigação principal de pagar aluguéis futuros estava extinta. A recusa do locador em receber as chaves não revive essa obrigação. Portanto, pela estrita acessoriedade, não há obrigação acessória a ser cobrada do fiador referente ao período posterior à desocupação/notificação. O locador não pode, por seu próprio comportamento obstrucionista, criar ou prolongar artificialmente a responsabilidade do fiador.
4. Coisa Julgada “Inter Partes” (Artigo 506, CPC):
Definição Técnica: Limitação subjetiva dos efeitos da sentença transitada em julgado. A autoridade da coisa julgada só se impõe entre as partes que integraram a relação processual (autor, réu, litisconsortes, sucessores a título singular), não alcançando terceiros. Este princípio assegura o direito ao contraditório e à ampla defesa – ninguém pode ser juridicamente afetado por decisão proferida em processo do qual não participou.
Aplicação no Caso Concreto: A ação de consignação de chaves foi movida apenas entre locador e locatária. Os fiadores não foram parte naquela demanda. Consequentemente, a decisão proferida naqueles autos (seja a efetivação do depósito, seja um eventual acordo) não produz efeitos de coisa julgada em relação aos fiadores. O TJ/RJ, portanto, errou ao tentar usar o fato de as chaves só terem sido entregues posteriormente via consignação para manter a responsabilidade dos fiadores. Para estes, a questão da tempestividade e efetividade da desocupação e notificação deveria ser analisada de forma autônoma nos próprios embargos à execução que opuseram.
5. Denúncia Vazia (no Direito Locatício)
Definição Técnica: Termo doutrinário que designa a notificação de rescisão de contrato de locação por prazo indeterminado, feita pelo locatário nos termos do art. 6º da Lei 8.245/91. É denominada “vazia” porque não está sujeita a qualquer condição ou justificativa por parte do locatário e não depende de aceitação ou concordância do locador. Basta o cumprimento da formalidade (aviso por escrito) e do prazo (30 dias de antecedência mínima) para que produza seus efeitos extintivos.
Fundamento e Efeitos: Funda-se na natureza temporária da locação e na impossibilidade jurídica de se prender alguém indefinidamente a um contrato dessa natureza. Uma vez denunciada vazia e cumprido o prazo:
- Cessa o direito de uso do locatário.
- Nasce sua obrigação de restituir o imóvel.
- Cessa a obrigação de pagar aluguéis futuros.
- O locador tem o dever jurídico de receber a restituição. Sua recusa constitui inadimplemento de sua própria obrigação contratual residual (de receber a coisa de volta) e pode caracterizar mora accipiendi (mora do credor).
6. Mora Accipiendi (Mora do Credor):
Definição Técnica: Situação em que o credor, sem justa causa, se abstém de receber a prestação no lugar, tempo e modo devidos, sendo o devedor capaz e disposto a cumpri-la. Prevista no art. 394 do CC. Na locação, ocorre quando o locador, injustificadamente, recusa-se a receber a restituição do imóvel oferecida pelo locatário que está em dia com suas obrigações extintivas.
Consequências Jurídicas:
- O devedor (locatário) fica exonerado da responsabilidade pela custódia da coisa (art. 400,CC), não respondendo mais por sua deterioração ou por aluguéis que se vencerem após a oferta.
- Os riscos da coisa transferem-se para o credor em mora (art. 400, CC).
- O devedor pode depositar a coisa em juízo (ação de consignação), extinguindo sua obrigação (art. 334, CC).
- No contexto do caso, a mora accipiendi do locador em receber as chaves impede que ele impute ao locatário (e, por consequência, ao fiador) os ônus decorrentes do atraso na formalização da devolução.
7. Princípio da Boa-Fé Objetiva (Art. 113, CC):
Definição Técnica: Cláusula geral que impõe às partes, antes, durante e após a formação do contrato, deveres anexos de conduta, como lealdade, probidade, cooperação e respeito à confiança legítima gerada. Não se trata de uma simples regra moral, mas de norma jurídica cogente que informa a interpretação e a execução dos contratos.
Aplicação ao Julgado: A conduta do locador ao condicionar o recebimento das chaves à assinatura de um laudo unilateral violou frontalmente o princípio da boa-fé objetiva. Em vez de cooperar para a pacífica extinção do contrato, criou obstáculo artificial para pressionar o locatário a assumir uma dívida discutível. O STJ, ao afastar os efeitos dessa má-fé sobre o fiador, aplicou corretamente a doutrina dos atos próprios (“venire contra factum proprium”), impedindo que o locador se beneficie de uma situação por ele mesmo criada para lesar um terceiro de boa-fé (o fiador).
