Penhor Legal e Garantia Contratual na Locação: Da Proibição de Cumulação à Convivência Harmônica no Ordenamento Jurídico

Metadescrição: Entenda a decisão do STJ no REsp 2.233.511/AL que define a possibilidade de cumulação do penhor legal com a garantia contratual (fiança) na locação. Análise doutrinária e jurisprudencial sobre a autotutela privada e os limites da Lei do Inquilinato.

PALAVRAS CHAVE: Penhor Legal, Garantia Locatícia, Cumulação de Garantias, Lei do Inquilinato, Autotutela Privada, STJ, Recurso Especial

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Sumário

1. Introdução: O Conflito Aparente entre Normas de Ordem Pública e Garantias Legais.

O contrato de locação de imóveis urbanos é um dos mais sensíveis campos do direito privado, onde se confrontam, de um lado, a função social da propriedade e o direito à moradia ou ao exercício da atividade empresarial e, de outro, o direito do locador à segurança do crédito e à livre disposição de seu patrimônio.

Nesse cenário, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabeleceu um sistema de garantias contratuais taxativas e, em seu art. 37, parágrafo único, vedou expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato, sob pena de nulidade e configuração de contravenção penal.

A problemática que se impõe, e que foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 2.233.511/AL (2025/0341893-4) , sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, reside em saber se essa vedação à cumulação de garantias convencionais se estende ao penhor legal, um direito real de garantia que não emana da vontade das partes, mas diretamente da lei (art. 1.467, II, do Código Civil).

Este trabalho tem por objetivo analisar a tese firmada pelo STJ, que, em acórdão unânime, estabeleceu a compatibilidade sistêmica entre a garantia contratual (fiança) e o exercício do penhor legal, afastando a interpretação restritiva que impedia a coexistência desses institutos.

A partir de uma análise aprofundada da legislação, da doutrina e do próprio julgado, demonstraremos como a Corte Superior harmonizou normas aparentemente conflitantes, valorizando a distinção entre as garantias negociais e a autotutela privada concedida por lei.

2. Desenvolvimento: A Distinção entre Garantias Contratuais e o Penhor Legal como Direito Real de Garantia Ex Lege.

2.1. A Vedação do Art. 37, Parágrafo Único, da Lei n. 8.245/1991: Norma de Ordem Pública e Limitação à Autonomia Privada.

A locação de imóveis urbanos é marcada pelo dirigismo contratual do Estado. O art. 37 da Lei do Inquilinato é um claro exemplo desse fenômeno. O caput do artigo estabelece um rol taxativo (numerus clausus) das garantias que podem ser exigidas pelo locador: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único, por sua vez, consagra a proibição da cumulação:

“É vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.

Como destacado no voto do Ministro, essa vedação possui natureza de ordem pública. Não se trata de uma mera faculdade, mas de uma proteção legal ao locatário, impedindo que o locador, em posição de superioridade econômica ou de fato, imponha um acúmulo desmedido de garantias que inviabilize o acesso ao contrato. O descumprimento gera não apenas a nulidade da cláusula (art. 45 da Lei 8.245/91), mas também tipifica a contravenção penal do art. 43, II, da mesma lei, evidenciando a força cogente da norma.

2.2. O Penhor Legal (Art. 1.467, II, do Código Civil): Autotutela Privada e Garantia Real Excepcional.

Em sentido oposto, mas não antagônico, o penhor legal se insere em uma lógica diversa. Enquanto as garantias do art. 37 são convencionais (instituídas pela vontade das partes no momento da celebração do contrato), o penhor legal é um direito real de garantia que nasce de um fato jurídico, independentemente de qualquer manifestação de vontade. Trata-se de uma faculdade outorgada por lei ao credor para garantir o adimplemento de obrigações específicas, diante de sua especial vulnerabilidade.

O art. 1.467, inciso II, do Código Civil é claro:

“O credor tem direito de penhor sobre os bens móveis que estão ao alcance de seu direito, nos seguintes casos: (…) II – sobre as coisas que o locatário introduziu no prédio, para garantia dos aluguéis”.

O credor, diante do inadimplemento e do perigo na demora, pode, por força própria, apossar-se dos bens móveis do devedor que guarnecem o imóvel, assumindo sua posse, conforme autoriza o art. 1.470 do CC. Posteriormente, busca-se a homologação judicial para consolidar a posse e viabilizar a execução da garantia.

Não se trata, portanto, de uma garantia exigida para a celebração do contrato, mas sim de um mecanismo de satisfação do crédito já inadimplido. É uma garantia que surge no momento do descumprimento, não na formação do vínculo negocial.

2.3. A Tese do STJ no REsp 2.233.511/AL: Harmonia entre Garantias e Superação da Incompatibilidade.

A controvérsia central no recurso especial era saber se a existência de uma fiança (garantia contratual) no contrato de locação impedia o locador de, posteriormente, em caso de inadimplemento, exercer o penhor legal sobre os bens introduzidos no imóvel pelos locatários (recorrentes).

O Tribunal de Justiça de Alagoas (TJ/AL), em acórdão mantido pelo STJ, entendeu que a vedação do art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91, “diz respeito às garantias contratuais, conforme listadas no caput”, não alcançando as garantias legais. A Corte Estadual fundamentou sua decisão na interpretação gramatical e sistemática, afirmando que “a instituição de garantia contratual não derroga ou suprime as garantias previstas expressamente em lei”.

Ao negar provimento ao recurso especial, o STJ, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, consolidou esse entendimento, apresentando argumentos robustos:

Naturezas Jurídicas Distintas: O acórdão destaca que a vedação do art. 37 é uma “restrição à autonomia negocial dos contratantes”, aplicável ao momento da formação do contrato, enquanto o penhor legal é um “direito cujo nascimento independe da vontade das partes”, consistente em uma “forma excepcional de autotutela privada do credor”. São institutos que operam em planos jurídicos diversos.
Incompatibilidade Inexistente: Por versarem sobre questões tão diversas – uma sobre a permissão de acesso ao contrato, outra sobre a efetividade do crédito em caso de inadimplemento –, o Relator concluiu que “essas previsões legais são conciliáveis e, por esse motivo, podem coexistir sem qualquer incoerência sistêmica”.
Finalidades não Coincidentes: O voto ressalta que a proteção ao locatário contra o abuso de poder econômico na fase pré-contratual não se confunde com a proteção ao locador diante do risco de inadimplemento e perecimento do seu crédito. A lei assegura o direito do locador de reter bens do inquilino, independentemente de haver ou não uma garantia anterior, pois são situações e funções distintas no contexto da relação locatícia.

O julgamento afasta a ideia de que a escolha de uma garantia contratual implicaria renúncia tácita do credor às demais garantias legais previstas no ordenamento. Como pontuado no acórdão:

“não há impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício”.

3. Conclusão: A Consagração da Segurança Jurídica e a Efetividade do Crédito Locatício.

A decisão do STJ no REsp 2.233.511/AL, resolve uma antiga tensão interpretativa, promovendo a segurança jurídica nas relações locatícias. Ao estabelecer a distinção essencial entre garantias convencionais (art. 37, Lei 8.245/91) e garantias legais (art. 1.467, CC), a Corte Superior prestigia a função pragmática do direito.

Do ponto de vista prático, o julgado confere maior efetividade ao crédito do locador, que não se vê limitado a uma única garantia escolhida ao início do contrato, caso esta se mostre insuficiente ou de difícil execução.

A possibilidade de exercício do penhor legal, com sua característica de autotutela imediata, funciona como um poderoso instrumento de coerção ao adimplemento e de garantia de que o patrimônio do devedor que se encontra no próprio imóvel locado pode ser utilizado para satisfazer a dívida.

Do ponto de vista sistemático, a decisão harmoniza o Código Civil e a Lei do Inquilinato, afastando qualquer interpretação que fizesse do parágrafo único do art. 37 uma norma de abrangência desmedida, capaz de anular direitos reais de garantia conferidos por lei especial. A vedação à cumulação permanece hígida, mas restrita às garantias contratuais, evitando abusos sem, contudo, desarmar o locador diante do inadimplemento.

Em suma, a jurisprudência consolidada reforça que o ordenamento jurídico oferece um sistema de proteção aos contratantes: ao locatário, na formação do contrato, contra a exigência excessiva de garantias; e ao locador, durante a execução do contrato, com instrumentos legais robustos para assegurar o recebimento de seu crédito, como o penhor legal, cujo exercício é compatível e independente das garantias anteriormente pactuadas.

4. Referências Legais e Jurisprudenciais:

Legislação:

Jurisprudência:

Superior Tribunal de Justiça – STJ
– REsp 2.233.511/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/02/2026.
Ementa: “Recurso especial. Direito civil. Locação. Penhor legal. Contrato com garantia convencional. Art. 37, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991. Limitação à cumulação de garantias contratuais. Inexistência de óbice ao exercício do penhor legal. Direito real de garantia de natureza legal. Autotutela privada admitida pelo ordenamento. Institutos distintos. Compatibilidade sistêmica. Manutenção do acórdão recorrido.”
– Tese firmada: A vedação do art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 não impede o exercício do penhor legal previsto no art. 1.467, II, do Código Civil, por se tratarem de institutos com naturezas e finalidades distintas.
– Reconhecimento da possibilidade de o locador exercer o direito de retenção e o penhor legal sobre os bens do locatário, independentemente da existência de outras garantias contratuais.
– Diferenciação entre penhor legal e penhor convencional, destacando que aquele decorre da lei e independe de manifestação de vontade das partes.
Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas – TJ/AL
– Apelação Cível nº 0707009-11.2018.8.02.0001, Rel. Des. Pedro Augusto Mendonça de Araújo, julgado em 10/10/2023 (acórdão confirmado pelo STJ no REsp 2.233.511/AL).
Ementa: “A vedação contida no parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91 diz respeito às garantias contratuais, não alcançando o penhor legal previsto no art. 1.467, II, do Código Civil, que constitui direito real de garantia de natureza legal, passível de exercício mesmo na hipótese de existência de garantia convencional no contrato de locação.”

5. Glossário Jurídico:

Penhor Legal

Direito real de garantia constituído por força de lei, independentemente de acordo de vontade. No âmbito da locação urbana, o art. 1.467, II, do Código Civil concede ao locador o direito de reter e dar em garantia os bens móveis introduzidos pelo locatário no imóvel, como forma de assegurar o pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos. A sua constituição opera-se mediante apreensão direta dos bens pelo credor (autotutela), com posterior homologação judicial.

Garantia Contratual (Convencional)

Modalidade de garantia que decorre da manifestação de vontade das partes, pactuada no momento da celebração do contrato. No regime da Lei do Inquilinato, o art. 37 elenca, de forma taxativa, as garantias contratuais admissíveis: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Cumulação de Garantias

Possibilidade de coexistirem, no mesmo contrato, mais de uma modalidade de garantia. A regra do parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe a cumulação de garantias contratuais, mas, conforme entendimento consagrado no REsp 2.233.511/AL, não impede a cumulação de garantia contratual com garantia legal (penhor legal), por possuírem naturezas jurídicas distintas.

Autotutela Privada

Exercício direto do direito pelo próprio titular, sem necessidade de provocação prévia do Poder Judiciário. O ordenamento brasileiro admite excepcionalmente a autotutela, como ocorre no desforço imediato (posse), na exceção do contrato não cumprido e, especialmente, no penhor legal (art. 1.470 do CC), que autoriza o credor a tomar para si a posse dos bens do devedor quando houver perigo na demora.

Direito Real de Garantia

Subespécie de direito real que recai sobre coisa alheia e confere ao credor o poder de, em caso de inadimplemento, promover a excussão do bem (venda judicial) para satisfazer o seu crédito, com preferência em relação aos demais credores. Incluem-se nessa categoria a hipoteca, a anticrese, o penhor e a alienação fiduciária em garantia.

Homologação Judicial

Procedimento de natureza cognitiva (ação de homologação, antiga ação cautelar) mediante o qual o juiz examina a regularidade da constituição do penhor legal e, constatando seus requisitos, confirma a posse do credor sobre os bens apreendidos, tornando a garantia plenamente eficaz para fins de execução.

Dirigismo Contratual

Fenômeno de intervenção estatal nos contratos privados, por meio de normas de ordem pública, com o objetivo de corrigir desigualdades entre as partes e assegurar a função social do contrato. Na locação, manifesta-se, por exemplo, na fixação do rol de garantias (art. 37) e na proibição de sua cumulação.

Norma de Ordem Pública

Norma cogente que não pode ser derrogada pela vontade das partes, cuja violação acarreta a nulidade do ato jurídico. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91 é considerado norma de ordem pública por visar proteger o locatário contra abusos do locador e, indiretamente, assegurar o acesso à moradia ou ao estabelecimento empresarial.

Numerus Clausus

Princípio do direito das coisas segundo o qual os direitos reais são apenas aqueles previstos em lei, não sendo admissível a criação de novas espécies pela vontade das partes. Aplica-se tanto à propriedade quanto aos direitos reais sobre coisa alheia, como as garantias reais.

Fiança

Garantia contratual personalíssima pela qual uma terceira pessoa (fiador) obriga-se a pagar a dívida do locatário caso este não o faça. É uma das modalidades previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, e sua existência, conforme a tese do STJ, não obsta o exercício do penhor legal.

Caução

Garantia real consistente na entrega de bens móveis ou imóveis, ou de quantia em dinheiro, pelo locatário ao locador, que os conservará enquanto durar o contrato. Ao final, se não houver débitos, o bem ou numerário deve ser restituído.

Seguro de Fiança Locatícia

Modalidade garantidora pela qual uma seguradora assume, mediante prêmio pago pelo locatário, o risco de pagamento dos aluguéis e encargos em caso de inadimplemento. É prevista no art. 37, IV, da Lei do Inquilinato.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Garantia introduzida pela Lei 12.810/2013, que permite ao locatário ceder, em caráter fiduciário, quotas de fundos de investimento em favor do locador como garantia do contrato de locação.

Inadimplemento

Descumprimento de obrigação contratual, podendo ser absoluto (quando a prestação não mais se mostra possível ou útil) ou relativo (mora). No contexto locatício, configura-se pela falta de pagamento dos aluguéis, encargos ou pela inexecução de outras cláusulas.

Perigo na Demora (Periculum in Mora)

Requisito para a autotutela no penhor legal, previsto no art. 1.470 do Código Civil. Refere-se à situação em que a demora no recurso à via judicial poderia inviabilizar a garantia, como na hipótese de o locatário pretender retirar os bens do imóvel sem pagar os débitos.

Posse

Poder de fato sobre a coisa, com exercício de alguns dos atributos da propriedade. No penhor legal, o credor torna-se possuidor direto dos bens apenhados, cabendo ao devedor a posse indireta.

Apreensão Direta

Ato pelo qual o credor, utilizando-se da autotutela, toma a posse dos bens do devedor sem necessidade de ordem judicial prévia. No penhor legal, deve ser acompanhada de comprovante entregue ao devedor (art. 1.470, CC).

Ação de Homologação do Penhor Legal

Procedimento previsto no art. 706 do Código de Processo Civil, destinado a obter a chancela judicial do penhor legal já constituído. Seu objetivo é consolidar a posse do credor e autorizar a execução da garantia, evitando a necessidade de uma nova ação de execução.

Função Social da Propriedade

Princípio constitucional (art. 5º, XXIII, e art. 170, III) que condiciona o exercício do direito de propriedade ao atendimento de interesses coletivos. Na locação, informa a proteção ao locatário e a busca do equilíbrio contratual.

Execução Específica

Mecanismo processual que visa a satisfazer o direito do credor por meio da expropriação coativa de bens do devedor. O penhor legal, após homologado, confere ao locador a possibilidade de requerer a venda judicial dos bens apenhados para pagamento do crédito.

Credor Pignoratício

Credor que detém um penhor sobre determinado bem móvel. No caso do penhor legal locatício, é o locador que, após a apreensão e homologação, assume essa qualidade, podendo promover a excussão da garantia.

Renúncia Tácita

Modalidade de renúncia que se infere do comportamento omissivo do titular do direito. O acórdão do STJ afastou a tese de que a existência de garantia contratual implicaria renúncia tácita ao penhor legal, por serem institutos autônomos.

Compatibilidade Sistêmica

Princípio de interpretação do direito segundo o qual as normas devem ser harmonizadas, evitando-se contradições no ordenamento. O REsp 2.233.511/AL aplicou esse princípio ao conciliar o art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato com o art. 1.467, II, do Código Civil.

Recurso Especial

Recurso de competência do Superior Tribunal de Justiça, previsto no art. 105, III, da Constituição Federal, destinado a impugnar acórdãos de tribunais regionais federais ou estaduais que contrariem tratado ou lei federal, ou que a interpretem de forma divergente da jurisprudência do STJ.

Ementa

Síntese do acórdão que contém os pontos principais da decisão, incluindo a matéria discutida, os fundamentos do voto e o dispositivo. A ementa do REsp 2.233.511/AL sintetiza a tese sobre a possibilidade de cumulação do penhor legal com garantia contratual.