Entenda a decisão do STJ que afastou a penhora sobre imóvel adquirido por usucapião, mesmo com registro posterior à constrição.
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Introdução: Quando a Posse Antiga Vence a Penhora Fiscal.
Imagine um imóvel ocupado por décadas, palco de uma posse mansa, contínua e incontestada. O possuidor obtém, na Justiça, o reconhecimento de que se tornou dono pela usucapião. Antes de conseguir registrar formalmente essa propriedade no cartório, porém, surge uma penhora de uma execução fiscal contra o antigo proprietário registral. O Fisco quer levar o bem a leilão. O adquirente por usucapião perde o imóvel? A resposta do Superior Tribunal de Justiça é um eloquente não.
Em 2026, a Primeira Turma do STJ, julgou um caso paradigmático (REsp nº 2.130.801/RJ) que firmou um entendimento protetivo: a usucapião, por ser modo originário de aquisição, é imune à presunção de fraude à execução prevista no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN).
O bem adquirido não responde por dívidas tributárias do antigo dono, e os embargos de terceiro são o instrumento adequado para afastar a penhora. Esta análise desvenda, ponto a ponto, os fundamentos que blindam o usucapiente e redefine a aplicação da fraude fiscal.
1. A Natureza Originária da Usucapião e Seus Efeitos.
No cerne da decisão está a diferença entre aquisição originária e aquisição derivada da propriedade. O direito civil ensina que a usucapião é o modo pelo qual uma pessoa se torna proprietária por exercer posse qualificada por certo tempo, sem que exista qualquer ato de transmissão vindo do antigo dono.
Não há contrato, não há acordo de vontades, não há um “vendedor” que aliena. A propriedade simplesmente surge para o usucapiente. O artigo 1.238 do Código Civil (CC), define a usucapião extraordinária; outros dispositivos regulam suas modalidades. Ao lado deles, o artigo 1.275 do CC, elenca a usucapião como causa de perda da propriedade para o titular anterior.
Já a aquisição derivada (como na compra e venda ou doação) supõe um negócio jurídico de transmissão. Nela, o novo proprietário recebe o bem exatamente com os gravames, ônus e vícios que existiam sobre ele. É a regra do artigo 1.245 do CC: enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono, e o registro constitui o direito real. Na usucapião, ao contrário, o registro da sentença não tem efeito constitutivo – apenas declara um direito já nascido e o torna público, conforme o artigo 1.241 do CC e a pacífica jurisprudência do STJ.
No caso concreto, a sentença que reconheceu a usucapião foi proferida em 2014. A penhora na execução fiscal ocorreu em 2016. O Tribunal Regional entendeu que, como o registro da usucapião foi feito cinco anos depois do auto de penhora, aplicava‑se o artigo 185 do CTN, que presume fraudulenta toda alienação feita por devedor inscrito em dívida ativa. O STJ corrigiu esse raciocínio.
O relator, Ministro Paulo Sérgio Domingues, destacou que a sentença de usucapião tem natureza declaratória e produz efeitos ex tunc, retroagindo à data em que a prescrição aquisitiva se consumou. Isto é, os efeitos da propriedade voltam ao momento em que foram cumpridos todos os requisitos da posse ad usucapionem, muito antes de qualquer penhora. O registro cartorário é mero ato de publicidade e regularização, que habilita o proprietário a dispor do bem, mas não é necessário para adquirir o domínio.
2. Por Que o Artigo 185 do CTN Não Alcança a Usucapião.
O artigo 185 do CTN, com redação da Lei Complementar 118/2005, estabelece:
“Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.”
A própria letra da lei exige um ato de alienação ou oneração – condutas que pressupõem um negócio jurídico e um sujeito ativo que transmite o bem.
Na usucapião não há alienação. O antigo proprietário não pratica qualquer ato de disposição; ao contrário, perde a propriedade por inércia, abandono e decurso do tempo, enquanto o possuidor adquire por força de lei. Exigir que o usucapiente se submeta à presunção de fraude seria ampliar indevidamente a hipótese de incidência do dispositivo tributário, contrariando a regra do artigo 109 do CTN.
Esse artigo determina que os institutos de direito privado são utilizados com os contornos que o próprio direito privado lhes confere, sendo possível ao legislador tributário apenas atribuir‑lhes efeitos diversos – o que não fez quanto à usucapião no contexto do artigo 185.
A decisão reforça outro aspecto já consolidado no Tema 290 do STJ: a fraude à execução fiscal exige o chamado consilium fraudis, a intenção de fraudar. Embora o artigo 185 crie uma presunção absoluta, ela só opera quando há alienação ou oneração – atos que, por definição, envolvem um conluio entre devedor e terceiro adquirente. Na usucapião, inexiste qualquer relação negocial entre o proprietário registral e o usucapiente. É frequente, inclusive, haver conflito de interesses entre ambos. Logo, falta o pressuposto mínimo para a configuração do ilícito: o acordo de vontades.
O parágrafo único do artigo 185 reforça a lógica: a exceção para o devedor que reserva bens suficientes ao pagamento da dívida só tem sentido num ambiente negocial, em que o alienante seleciona o que manterá em seu patrimônio. A usucapião não se encaixa nesse arquétipo.
3. O Papel dos Embargos de Terceiro na Defesa da Posse e da Propriedade.
Os embargos de terceiro é a defesa típica de quem, não sendo parte em uma execução, sofre constrição sobre bens que lhe pertencem ou sobre os quais exerce posse legítima. O Código de Processo Civil disciplina a matéria nos artigos 674 e seguintes. A pessoa estranha ao processo (terceiro) pode opor embargos para afastar penhora, arresto, sequestro e outras medidas que atinjam indevidamente seu patrimônio.
No julgamento, a recorrente manejou exatamente essa ação para desconstituir a penhora fiscal. A procedência dos embargos confirmou que a penhora incidia sobre bem que já não integrava o patrimônio do devedor executado. Como a usucapião opera efeitos retroativos e rompe todos os vínculos anteriores, inclusive com gravames fiscais, o imóvel estava livre e deveria ser excluído da execução.
É interessante notar, que o STJ distinguiu claramente a aquisição originária da derivada para efeito de embargos de terceiro. Se a propriedade fosse derivada, o adquirente receberia o imóvel com as dívidas do antigo dono, e dificilmente conseguiria afastar a penhora sem demonstrar a ausência de fraude. No usucapião, porém, a blindagem é absoluta e estrutural, decorrente da própria natureza do instituto.
Conclusão: Segurança Jurídica e a Força da Regularização Fundiária.
A decisão do STJ entrega uma mensagem clara: a usucapião é um título forte, que apaga o passado registral e protege o possuidor de perseguições fiscais contra o antigo proprietário.
Ao declarar que o artigo 185 do CTN não se aplica à aquisição originária, o tribunal harmoniza o direito tributário com o direito civil e consagra o princípio de que o Fisco não pode cobrar dívidas de quem nunca foi devedor, sobre bens que nunca pertenceram ao executado no momento da penhora.
Para o cidadão comum, a lição prática é de tranquilidade: a usucapião não apenas regulariza a moradia, mas também esteriliza ônus antigos. Para o operador do direito, o caso é rico em lições sobre a natureza declaratória da sentença, a distinção entre registro constitutivo e publicitário e os limites da presunção de fraude fiscal. Prevalece a segurança jurídica e a função social da propriedade, afastando uma interpretação que esvaziaria os efeitos da prescrição aquisitiva.
Referências Legais e Jurisprudenciais:
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002): arts. 1.238, 1.241, 1.245 e 1.275.
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966): arts. 109 e 185 (redação da LC 118/2005).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): art. 674 e seguintes (embargos de terceiro).
- STJ – REsp 2.130.801/RJ, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 12/05/2026.
- STJ – REsp 118.360/SP, Rel. Min. Vasco Della Giustina, 3ª Turma, DJe 02/02/2011.
- STJ – REsp 2.153.167/TO, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, DJEN 04/12/2025.
Glossário Jurídico:
Alienação
Ato de transferir a propriedade de um bem de uma pessoa para outra, geralmente por meio de contrato (compra e venda, doação). Pressupõe um alienante (quem transfere) e um adquirente.
Aquisição derivada
Modo de adquirir propriedade em que o adquirente recebe o bem com as mesmas características, ônus e gravames que existiam na titularidade do transmitente. Exemplos: compra e venda, dação em pagamento.
Aquisição originária
Modo de aquisição de propriedade que não depende de transmissão de um titular anterior. O direito surge novo para o adquirente, sem herdar vícios ou ônus passados. A usucapião e a acessão são exemplos típicos.
Consilium fraudis
Expressão latina que designa o conluio, a combinação de vontades entre devedor e terceiro com a intenção de fraudar credores. Na fraude à execução civil, é elemento necessário; na fraude fiscal (art. 185 do CTN), é presumido pela lei, mas ainda exige um ato negocial.
Efeitos ex tunc
Efeito retroativo de uma decisão judicial. Uma sentença com efeitos ex tunc produz consequências a partir de um momento anterior à sua prolação, normalmente a data em que o direito foi constituído.
Embargos de terceiro
Ação judicial de natureza possessória ou petitória que permite a uma pessoa que não faz parte do processo principal (terceiro) defender seus bens indevidamente constritos (penhorados, arrestados, etc.). Está prevista nos artigos 674 e seguintes do CPC.
Fraude à execução
Manobra do devedor para desviar patrimônio durante um processo executivo, tornando-se insolvente e frustrando a satisfação do crédito. Na execução fiscal, o artigo 185 do CTN presume fraudulenta a alienação ou oneração de bens feita após a inscrição em dívida ativa.
Natureza declaratória da sentença
Tipo de sentença que apenas reconhece a existência ou inexistência de um direito ou relação jurídica já constituída no mundo dos fatos. A sentença de usucapião é declaratória porque o direito de propriedade já havia sido adquirido pelo cumprimento dos requisitos de posse.
Oneração
Ato de gravar um bem com um ônus real, como hipoteca, penhor ou servidão, restringindo o direito do proprietário sem transferir o domínio.
Penhora
Ato judicial de constrição que apreende bens do devedor com o objetivo de empregá-los na satisfação de uma dívida, privando o proprietário de sua livre disposição.
Prescrição aquisitiva
– Sinônimo de usucapião. Mecanismo pelo qual o decurso do tempo, aliado à posse qualificada, transforma a posse em propriedade.
Publicidade registral
Função do registro de imóveis de tornar conhecido o estado jurídico do bem perante terceiros. No caso da usucapião, o registro publica a nova titularidade, mas não a constitui.
Registro constitutivo
Característica do registro nas aquisições derivadas de imóveis (art. 1.245 do CC). Sem o registro, a propriedade não se transfere; o registro é ato necessário para a aquisição do direito real.
Usucapião
Modo originário de aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis pela posse prolongada, ininterrupta, pacífica e com intenção de dono (animus domini), durante o prazo previsto em lei, conforme os requisitos legais (arts. 1.238 a 1.244 do CC).
