Corretor de Imóveis Não É Fiador da Construtora. Entenda a Regra do Tema 1.173

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), fixou tese repetitiva (Tema 1.173), no final de 2025, definindo que o corretor de imóveis, em regra, não responde pelo descumprimento das obrigações pela construtora ou incorporadora. Entenda as exceções, a fundamentação legal (CDC, Código Civil e Lei 4.591/64) e como fica a responsabilidade de cada um.

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Sumário

Introdução: O Corretor Pode Ser Cobrado Pelo Erro da Construtora?

Você comprou um imóvel na planta. O corretor foi atencioso, explicou todas as vantagens, recebeu sua comissão. Porém, a construtora atrasou a obra por anos ou simplesmente abandonou o empreendimento. Na hora de processar, você inclui o corretor no processo, afinal ele esteve envolvido na venda. Ele deve pagar por esse prejuízo junto com a construtora?

Essa dúvida era comum nos tribunais brasileiros até que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no ano de 2025 (com publicação em 2026), julgou o Recurso Especial nº 2.008.542 – RJ sob o rito dos recursos repetitivos, fixando o Tema 1.173. A decisão foi unânime e trouxe segurança jurídica tanto para os consumidores quanto para os profissionais da intermediação imobiliária.

A resposta da corte, baseada na interpretação conjunta do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), é clara:

“o corretor de imóveis não é, normalmente, responsável pelos danos causados pelo descumprimento das obrigações da construtora ou incorporadora”.

Neste trabalho, vamos explicar de forma simples e direta: o que mudou com essa decisão, qual a fundamentação legal, quais são as únicas exceções em que o corretor pode sim ser responsabilizado e, por fim, apresentar as referências legais completas e um glossário jurídico com a base legal de cada termo.

1. A Distinção Jurídica Essencial: Corretagem x Incorporação/Construção.

Para compreender o julgamento, é preciso separar dois contratos distintos que coexistem na compra de um imóvel na planta, e que são regidos por normas diferentes.

1.2. O Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Este é o contrato principal, firmado diretamente entre o consumidor (comprador) e a construtora ou incorporadora (vendedora). É nesse documento que se definem o preço, as condições de pagamento, o prazo para entrega do imóvel, as especificações técnicas, entre outras obrigações. A relação aqui é tipicamente de consumo, aplicando-se o CDC. O artigo 14 do CDC estabelece a responsabilidade civil objetiva do fornecedor de serviços:

“O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços”.

Ou seja, para a construtora, não importa se houve “culpa” ou dolo; ela responde automaticamente pelo atraso ou pela má execução da obra.

Além disso, a Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) reforça esse dever em seu artigo 43, inciso II: o incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes se não concluir a edificação ou se retardar injustificadamente a conclusão das obras. Portanto, a responsabilidade pela entrega do imóvel é, por força de lei, da construtora/incorporadora.

1.3. O Contrato de Corretagem.

Já o corretor de imóveis atua com base no contrato de corretagem, disciplinado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil. O artigo 722 define:

“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O papel do corretor, portanto, é aproximar as partes (comprador e vendedor) e prestar informações sobre o negócio com diligência e prudência, nos termos do artigo 723.

Importante notar o que o corretor não faz: ele não assume a obrigação de construir, não fiscaliza o andamento da obra, não tem ingerência sobre os vícios construtivos e não pode ser equiparado a um incorporador, a menos que haja prova expressa nesse sentido. O parágrafo único do artigo 723 é claro ao estabelecer que o corretor responde por perdas e danos apenas se deixar de prestar esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, ou seja, por falhas na própria mediação, não por descumprimento contratual da construtora.

Com base nessa distinção, o STJ concluiu que a solidariedade – prevista no artigo 265 do Código Civil como algo que “não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes” – não pode ser aplicada automaticamente ao corretor.

Para que haja responsabilidade solidária, seria necessário que o corretor também tivesse concorrido para o inadimplemento da obrigação de entregar o imóvel, o que não ocorre quando ele simplesmente cumpriu o seu papel de intermediação.

2. O Julgamento do Caso Concreto (REsp 2.008.542 – RJ).

No caso analisado, os compradores (Luciana e Felipe) firmaram promessa de compra e venda com a construtora Inter Sinco Oásis Empreendimentos Imobiliários Ltda. A corretora Brasil Brokers Participações S/A (atualmente Nexpe Participações S/A) atuou na intermediação, recebendo comissão de corretagem e taxa SATI. Como a construtora não entregou o imóvel, os compradores rescindiram o contrato e processaram ambas as empresas, pedindo a devolução integral dos valores pagos.

O juízo de primeiro grau e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro condenaram a construtora e a corretora solidariamente, com base no entendimento de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem pelos danos. A corretora recorreu ao STJ.

O Ministro após analisar a legislação e a evolução jurisprudencial, deu provimento ao recurso especial, afastando a responsabilidade solidária da corretora. O acórdão destacou que não havia nos autos qualquer elemento indicando falha na prestação do serviço de corretagem (como informação falsa ou omissão relevante), nem envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. Portanto, ela não poderia ser responsabilizada pelo inadimplemento da construtora.

3. A Tese Vinculante do Tema 1.173 e Suas Exceções.

A Segunda Seção do STJ fixou a seguinte tese (art. 1.036 do CPC/2015):

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado:

(I) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção;

(II) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou

(III) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”

Essas três exceções são fundamentais. A primeira (envolvimento nas atividades de incorporação e construção) ocorre quando o corretor, extrapolando sua função, passa a atuar como incorporador, o que é permitido pelo artigo 31 da Lei 4.591/64, mas, ao fazê-lo, assume as responsabilidades correspondentes.

A segunda e a terceira dizem respeito a situações de grupo econômico ou confusão patrimonial, em que a separação entre a corretora e a construtora é meramente formal, caracterizando abuso da personalidade jurídica (artigo 50 do Código Civil).

Fora dessas hipóteses, a regra é a não responsabilização do corretor. Isso significa que, mesmo que a construtora vá à falência ou não entregue o imóvel, o corretor não precisará devolver a comissão de corretagem que recebeu, pois seu trabalho foi realizado e gerou o resultado esperado (a aproximação das partes e a celebração do contrato), nos termos do artigo 725 do Código Civil.

Conclusão: Equilíbrio Entre Proteção ao Consumidor e Segurança Jurídica.

A decisão do STJ no Tema 1.173 representa um amadurecimento do direito imobiliário e do direito do consumidor. Ela não enfraquece a proteção ao consumidor, pois mantém a responsabilização integral da construtora e incorporadora, que são as verdadeiras fornecedoras do serviço de construção e entrega do imóvel. Ao mesmo tempo, evita que o corretor de imóveis se torne um “fiador” indireto da solvência e da competência da construtora, assumindo riscos que não lhe competem.

Para o consumidor, fica o alerta: antes de adquirir um imóvel na planta, pesquise a id.oneidade da construtora e da incorporadora. O corretor pode e deve ser cobrado se ele prestar informações falsas, omitir defeitos conhecidos ou agir com negligência na intermediação. Mas, se o problema for exclusivamente o atraso ou o abandono da obra, o responsável legal é a construtora, com base no artigo 14 do CDC e no artigo 43 da Lei 4.591/64.

Para os corretores e imobiliárias, a decisão traz segurança jurídica para exercer a profissão. Recomenda-se, no entanto, manter registros claros da atuação, evitar qualquer envolvimento com a gestão da obra ou com as finanças da construtora, e agir com total transparência nas informações prestadas ao consumidor. Dessa forma, ficará fácil comprovar que a atuação se limitou à intermediação, afastando qualquer tentativa de responsabilização indevida.

Referências Legais e Jurisprudenciais:

Legislação Citada:

Constituição Federal de 1988:

art. 5º, V e X (dano moral).

Código Civil (Lei 10.406/2002):

Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90):

Lei 4.591/64 (Incorporações Imobiliárias):

Lei 6.530/78 (Regulamenta a profissão de corretor de imóveis):

art. 3º (atribuições).

Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015):

Jurisprudência do STJ :

Glossário Jurídico:

Amicus Curiae:

Expressão em latim que significa “amigo da corte”. Trata-se de uma pessoa, instituição ou órgão que não é parte no processo, mas é admitido pelo tribunal para fornecer opiniões técnicas, argumentos ou informações relevantes para auxiliar na tomada da decisão, especialmente em causas complexas ou com grande repercussão social. Fundamentação jurídica: art. 138 do Código de Processo Civil (CPC/2015).

Cadeia de consumo (ou cadeia de fornecimento):

Conjunto de todos os fornecedores que participam da produção, distribuição e comercialização de um produto ou serviço, desde o fabricante até o vendedor final. No direito do consumidor, a responsabilidade solidária alcança todos os integrantes da cadeia. Fundamentação jurídica: art. 25, §1º, do CDC (Código de Defesa do Consumidor). O STJ, no Tema 1.173, relativizou essa regra para o corretor de imóveis que atua apenas na intermediação.

Comissão de corretagem:

É a remuneração paga ao corretor de imóveis pelo serviço de intermediação bem-sucedido. Geralmente calculada como um percentual sobre o valor do imóvel. O corretor faz jus a essa comissão assim que conclui a aproximação das partes e o negócio é realizado, independentemente de problemas posteriores na execução da obra. Fundamentação jurídica: arts. 724 e 725 do Código Civil.

Confusão patrimonial:

Situação em que os patrimônios de duas ou mais pessoas jurídicas (empresas) se misturam de tal forma que não é mais possível distinguir a qual delas pertencem determinados bens, direitos ou dívidas. Isso pode ocorrer por falta de separação contábil, transferência irregular de recursos ou atuação conjunta sem independência. É uma das hipóteses que autoriza a desconsideração da personalidade jurídica e pode levar à responsabilização solidária. Fundamentação jurídica: art. 50 do Código Civil (desconsideração da personalidade jurídica).

Construtora:

Pessoa jurídica (empresa) que se obriga a executar uma obra de engenharia ou arquitetura, ou seja, a construir o imóvel. A construtora pode ser contratada diretamente pelo proprietário ou pela incorporadora. Responde pelos vícios de construção, pelo atraso na entrega e por eventuais danos causados ao consumidor. Fundamentação jurídica: arts. 610 a 626 do Código Civil (contrato de empreitada); art. 14 do CDC.

Corretor de imóveis:

Profissional devidamente habilitado e registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) que exerce a atividade de intermediação na compra, venda, permuta ou locação de imóveis. Sua função é aproximar as partes interessadas, prestar informações sobre o negócio e facilitar a celebração do contrato principal. Não assume, em regra, as obrigações relativas à construção ou à entrega do imóvel. Fundamentação jurídica: arts. 722 e 723 do Código Civil; art. 3º da Lei 6.530/78.

Dano moral:

Prejuízo de natureza não patrimonial, ou seja, que atinge direitos da personalidade, como a honra, a imagem, a intimidade, a dignidade ou o bem-estar psicológico da pessoa. Exemplos: sofrimento, angústia, frustração, constrangimento público. O dano moral é indenizável, independentemente de prova de prejuízo econômico. Fundamentação jurídica: art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal; arts. 186 e 927 do Código Civil.

Desvio patrimonial:

Ato ilícito pelo qual recursos, bens ou valores de uma empresa são transferidos para outra empresa (ou para pessoa física) em benefício desta, prejudicando os credores da primeira. No contexto imobiliário, ocorre quando a construtora desvia recursos da obra para a corretora, inviabilizando a conclusão do empreendimento. Fundamentação jurídica: art. 173 da Lei 11.101/2005 (Lei de Falências e Recuperação Judicial); art. 50 do Código Civil.

Incorporador (ou incorporadora imobiliária):

Pessoa física ou jurídica que promove e realiza a construção de edificações compostas por unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais, etc.) com o objetivo de aliená-las (vender) total ou parcialmente antes ou durante a obra. O incorporador é o responsável perante os adquirentes pela entrega do imóvel no prazo e nas condições contratadas. Fundamentação jurídica: arts. 28 e 29 da Lei 4.591/64.

Legitimidade passiva:

É a aptidão que uma pessoa (física ou jurídica) tem para figurar no polo passivo de uma relação jurídica processual, ou seja, para ser demandada (processada) em juízo. Quem não tem legitimidade passiva não pode ser réu naquela ação específica, devendo o processo ser extinto sem julgamento de mérito em relação a ele. Fundamentação jurídica: art. 337, inciso XI, do CPC/2015.

Nexo de causalidade:

Elemento essencial da responsabilidade civil. É o vínculo necessário entre a conduta (ação ou omissão) de uma pessoa e o dano efetivamente sofrido pela vítima. Sem que se prove que o dano decorreu diretamente daquela conduta, não há dever de indenizar. Fundamentação jurídica: arts. 186 e 927 do Código Civil.

Obrigação de meio:

Tipo de obrigação em que o devedor se compromete a empregar seus melhores esforços, diligência e técnica para alcançar um resultado, mas sem garantir que esse resultado será efetivamente obtido. Exemplo clássico: a obrigação do médico (ele se obriga a tratar, mas não a curar). O corretor de imóveis tem obrigação de meio no que tange à intermediação: deve atuar com prudência e diligência, mas não garante que a obra será entregue. Fundamentação jurídica: art. 723 do Código Civil (dever de diligência e prudência).

Obrigação de resultado:

Tipo de obrigação em que o devedor se compromete a alcançar um fim específico e concreto. Se esse resultado não for atingido, há inadimplemento automático, independentemente de culpa. Exemplo: a construtora se obriga a entregar o imóvel pronto no prazo ajustado. Fundamentação jurídica: art. 43, inciso II, da Lei 4.591/64 (responsabilidade do incorporador pela conclusão da obra).

Ônus sucumbencial:

Princípio processual segundo o qual a parte que perde a ação (sucumbente) deve arcar com as despesas processuais (custas) e com os honorários advocatícios da parte vencedora. A sucumbência pode ser total (um perde tudo) ou recíproca (ambas perdem e ganham em parte). Fundamentação jurídica: arts. 85 e 86 do CPC/2015.

Recurso repetitivo (rito dos recursos repetitivos):

Mecanismo processual previsto no CPC que permite ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgar um único recurso especial que sirva de paradigma para todos os demais processos pendentes no país que tratem da mesma questão jurídica. A tese jurídica fixada nesse julgamento torna-se vinculante, ou seja, deve ser obrigatoriamente seguida pelos juízes e tribunais inferiores. Fundamentação jurídica: arts. 1.036 a 1.041 do CPC/2015.

Responsabilidade civil objetiva:

Modalidade de responsabilidade civil em que não se exige a comprovação de culpa (negligência, imprudência ou imperícia) do agente causador do dano. Basta que a vítima prove o dano e o nexo de causalidade com a atividade do fornecedor ou com o fato da coisa. É a regra aplicável nas relações de consumo. Fundamentação jurídica: art. 14 do CDC (para fornecedores de serviços).

Responsabilidade solidária:

Quando duas ou mais pessoas são devedoras de uma mesma obrigação, e cada uma delas responde pela totalidade da dívida. O credor pode cobrar o valor integral de qualquer um dos devedores solidários, independentemente da parte que cada um tenha no negócio. A solidariedade, no entanto, não se presume; deve estar expressamente prevista em lei ou em contrato. Fundamentação jurídica: arts. 264 e 265 do Código Civil.

SATI (Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária):

Taxa cobrada nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, supostamente para cobrir despesas com assessoria jurídica, técnica e administrativa da incorporadora. O STJ, no Tema 938, entendeu que essa cobrança é abusiva, pois se trata de serviço inerente à própria atividade de incorporação, não podendo ser repassada ao consumidor como encargo separado. Fundamentação jurídica: Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP).

Tema repetitivo:

Número de identificação atribuído pelo STJ a uma questão jurídica específica que será julgada sob o rito dos recursos repetitivos. Exemplo: o Tema 1.173 trata da responsabilidade do corretor de imóveis por descumprimento de obrigações pela construtora. Fundamentação jurídica: art. 1.036 do CPC/2015.

Tese vinculante:

É o entendimento jurídico final fixado pelo STJ em um julgamento de recurso repetitivo. Essa tese deve ser observada por todos os juízes e tribunais do país ao julgarem casos que envolvam a mesma controvérsia. O descumprimento da tese vinculante pode ensejar recurso especial ou reclamação constitucional. Fundamentação jurídica: art. 927, inciso III, do CPC/2015.